לוקחים משכנתא על סך 600 אלף ₪? חשוב לבנות לה תמהיל נכון!
משכנתא, בכל סכום שהוא, יש לתכנן היטב ולבנות תמהיל משכנתא מותאם בכדי שלא תמצאו את עצמכם לוקחים סיכון מיותר ומתחייבים להחזר חודשי גבוה מדי. גם אם אתם מבינים בתחום, התייעצתם עם חבר שכבר לקח משכנתא, ישבתם עם יועץ המשכנתאות של הבנק והשתעשעתם בבניית תמהיל משכנתא במחשבונים שונים ברשת, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום. היועצים ב'מרכז למשכנתאות' ידעו לבנות עבורכם את תמהיל המשכנתא הטוב והמשתלם ביותר עבורכם, אז למה לנסות לבד?
תוכן העניינים
מהו תמהיל משכנתא ואיך בונים אותו?
תמהיל המשכנתא הוא פיצול של הסכום הכולל של המשכנתא למסלולי ריבית שונים, כאשר כל מסלול בנוי מסכום ההלוואה, הסוג והגובה של הריבית, תקופת ההחזר של ההלוואה וגובה ההחזר הראשון של המשכנתא באותו מסלול. מדובר בדרך הטובה ביותר לשמור על החזר חודשי בגובה סביר וללא שינויים קיצוניים בתשלומים החודשיים לאורך תקופת ההחזר, ובכדי שהתמהיל יהיה מוצלח- חשוב לבנות אותו כמו שצריך.
לפני שניכנס לדוגמאות וחישובים, חשוב שתבינו אילו נתונים ושיקולים יש לקחת בחשבון על מנת לבנות את תמהיל המשכנתא המותאם עבורכם:
מיפוי כלכלי- בראש ובראשונה עליכם לדעת מהן ההכנסות וההוצאות הצפויות שלכם, אם יש לכם השקעות, הלוואות נוספות והתחייבויות עתידיות ואם כן, כמה זמן עוד נותר להם. כך ניתן יהיה לדעת מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם וגם לעזור לכם לעשות סדר כלכלי וצמצומים במידת הצורך.
זיהוי צרכים- חשוב לדעת מהם הרצונות שלכם נכון לעכשיו ואם יש לכם מטרות כלכליות עתידיות שתרצו להשיג. בהתאם לכך יהיה ניתן להחליט אם להתחייב על תשלום חודשי גבוה יחסית לתקופה קצרה או שמה שהכרחי יותר כרגע הוא רווחה כלכלית ולכן כדאי להתפשר על תשלום חודשי נמוך יחסית לתקופה ארוכה יותר.
לאחר המיפוי הכלכלי וזיהוי הצרכים יהיה אפשרי לבודד את האילוצים הקיימים ולקבל החלטה מהו גובה התשלום החודשי שנוכל להחזיר כעת ולאורך תקופה, אם יהיה צורך בהלוואות כגון הלוואת בלון או הלוואת פיתוי ועוד.
כאשר אנחנו בונים עבורכם את תמהיל המשכנתא אנחנו מתייחסים לגורמים השונים- הגיל שלכם, גובה ההון העצמי, הכנסה נטו וצפי לגידול בהכנסה, שינויים עתידיים הצפויים במשפחה וסכומי כסף גדולים שעתידים להשתחרר בעתיד כגון ירושה, קרן השתלמות ועוד. יכול מאוד להיות שאתם מודעים לרוב הגורמים ויכול להיות גם שהופתעתם לקרוא אילו גורמים יש לקחת בחשבון ולכן מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי שלוקח בחשבון גם גורמים חיצוניים שאינם תלויים בכם ומשפיעים על בניית התמהיל.
משכנתא ממוצעת על סך 600,000 ₪ עם תמהיל משכנתא מותאם:
המשכנתא הממוצעת והשכיחה ביותר במשק עומדת על סכום של 600 אלף ₪ אך למרות שמדובר בסכום שכיח ולמרות שקיימים מספר מסלולים המומלצים ללווים רבים, כל מקרה לגופו וחשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מנוסה טרם בחירת מסלולי המשכנתא השונים.
אם החלטתם לקחת משכנתא על סך 600 אלף ₪ חשוב שתמהיל המשכנתא שלכם יכלול לא פחות משלושה מסלולים שונים וזאת בכדי שיהיה ניתן לפזר סיכונים. בנוסף, למרות שתקופת ההחזר השכיחה והנפוצה ביותר במשכנתא עומדת על 25 שנים, אם יש לכם אפשרות להחזיר סכום גבוה יותר בכל חודש, עדיף לכם לעשות זאת ולקצר את משך תקופת המשכנתא. בבניית תמהיל המשכנתא בסכום זה עליכם לקחת בחשבון את כל הפרמטרים המשפיעים על בחירת מסלולי המשכנתא, לוח הסילוקין וגובה ההחזר החודשי.
בואו ניקח לדוגמא זוג שלקח משכנתא על סך 600,000 ₪ ויכולת ההחזר החודשית שלו עומדת על 3,000 ₪ בחודש. תמהיל משכנתא לסכום של 600,000 עם יכולת החזר של 3,000 ₪ בחודש מאפשר להם לקחת משכנתא נוחה יחסית לתקופה של 25 שנה. התמהיל עצמו בנוי משלושת המסלולים הבאים:
מסלול (ריבית) פריים :
אורך תקופת המסלול- 25 שנה
גובה הריבית השנתית- 3.75%
סכום כולל של 225,000 ₪
מסלול ריבית משתנה:
אורך תקופת המסלול- 25 שנה
גובה הריבית השנתית- מסלול הריבית משתנה כל חמש שנים, הריבית צמודה למדד לפי ריבית שנתית של 2.56%
סכום כולל של 225,000 ₪
מסלול ריבית קבועה:
אורך תקופת המסלול- 25 שנה
גובה הריבית השנתית- ריבית קבועה צמודה למדד בשיעור של 3.46%
סכום כולל של 150,000 ₪
לפי התמהיל הזה יהיה על הזוג להחזיר לבנק סכום כללי העומד על כ-897,000 ₪, כאשר החזר הריבית בלבד עומד על סך של 297,000 ₪. כמובן שמדובר בהערכה בלבד שכן קיימים בתמהיל מסלולים אשר מושפעים מהשינויים בריבית ובמדד המחירים לצרכן.
תמהיל המשכנתא אשר הותאם לזוג הצעיר הינו תמהיל ממוצע שייתכן ומתאים לזוגות צעירים נוספים המעוניינים לקחת משכנתא על סך 600 אלף ₪ אך נדגיש שמדובר בדוגמא בלבד של תמהיל כללי, ומאוד חשוב לקחת משכנתא לפי תמהיל מותאם אישית שבנה לאחר אבחון פיננסי של המצב שלכם ותכנון של יכולת ההחזרת העכשווית והעתידית.
מה הופך את התמהיל למומלץ עבור הזוג?
- רוב התמהיל הוא בריביות משתנות עם עמלת פירעון מוקדם נמוכה שלא תמנע מהם למחזר את המשכנתא בעתיד אם ירצו בכך.
- רוב התמהיל הוא בריביות שאינן צמודות למדד- התחזיות העתידיות בנודע לגובה האינפלציה אינן אחידות ואין לדעת בבירור עד כמה היא תעלה. במידה והאינפלציה תעלה ההחזרים החודשיים במסלולי משכנתא שהינם צמודים למדד יעלו באופן משמעותי ולכן בכדי שאותו זוג לא ייקח סיכונים מיותרים וירגיש בטוח, ההמלצה עבורם היא מסלול שאינו צמוד מדד. כאן חשוב לציין שהבחירה בריביות משתנות היא מהסיבה שהן נמוכות יחסית וגם מאפשרות (כפי שציינו מקודם) למחזר את המשכנתא עם תשלום עמלת פירעון מוקדם נמוכה יחסית או ללא עמלת פירעון כלל. ככל שמדובר בתקופת החזר ארוכה יותר ובתקופות של עליית מדד המחירים לצרכן ההמלצה היא לבחור במסלולים בהם הריביות אינן צמודות.
המלצה נוספת וחשובה היא לקחת במסלול ריבית הפריים את הסכום המקסימלי שהבנק יאפשר בריבית טובה. למרות שלבנק ישראל יש את היכולת לשנות את הריבית ולהעלות אותה- מה שיקפיץ את החזרי המשכנתא החודשיים באופן משמעותי, עדיין יש למסלול של ריבית פריים עדיפות. מסלול ריבית פריים אינו מושפע על ידי עלייה במדד המחירים לצרכן וגם לא על ידי אינפלציה, והקרן במסלול הפריים נשארת קבועה ולכן העלייה בגובה הסכום החודשי יהיה איטי יותר וצפוי יותר מאשר שאר המסלולים. בנוסף, גם את המסלול הזה יהיה ניתן למחזר בעתיד, במידת הצורך, ללא תשלום עמלת פירעון גבוהה ולבחרו במסלול ריבית נוח ומותאם יותר.
דוגמא נוספת ורלוונטית היא זוג שלקח את המשכנתא שלו לפני כעשור והסכום שנותר לו לשלם עומד על 600 אלף ₪. במקרה כזה מומלץ לאותו זוג לבדוק את הכדאיות של מחזור משכנתא ואת האפשרות שייחסך להם סכום גדול מהסכום הנותר לתשלום. לא תמיד אפשר לבצע מחזור של המשכנתא וגם לא תמיד כדאי ולכן במקרים כאלה אנחנו ממליצים לכם לפנות אלינו ונשמח לסייע לכם לקבל את ההחלטה השקולה והנכונה.
