מדריך ללקיחת משכנתא לדירה להשקעה
לפני ההגדרה של בנק ישראל ושל מיסוי מקרקעין דירה להשקעה היא הדירה השנייה (או השלישית וכן הלאה) שאדם רוכש ואינה הדירה היחידה שלו, אשר לרוב מיועדת למגורים. רכישת הדירה מטרתה להרוויח כסף ומכאן שמה – דירה להשקעה. מכיוון שמדובר במטרה שונה לדירה, הרי שגם המשכנתא הנדרשת היא שונה לגמרי – בתכנון, באחוזי המימון ובתמהיל המשכנתא. מתכננים לרכוש דירה להשקעה ושוקלים את האפשרות של לקיחת משכנתא? יועצי המשכנתאות של 'המרכז למשכנתאות' בנו עבורכם את המדריך המלא ללקיחת משכנתא לדירה להשקעה עם כל הנתונים שחשוב שתדעו.
תוכן העניינים
מהי למעשה דירה להשקעה?
כאשר אדם מתכנן לרכוש דירה הוא מקבל את ההחלטה אם מדובר בדירה לצורך מגורים או דירה לצורך השקעה – דירה שישכיר בכדי להרוויח ממנה דרך תשלומי שכר הדירה. אך בעוד עבור רוכש הדירה (המשקיע), גם דירה ראשונה יכולה להיחשב כדירה להשקעה, ההגדרה של דירה להשקעה של מיסוי מקרקעין שתואמת את ההגדרה של בנק ישראל היא דירה שנייה והלאה.
וגם הגדרה מתחלקת לשני סוגים, או ליתר דיוק שתי תת הגדרות והן – דירה לטובת תשואה שוטפת ודירה לטובת פליפ.
דירה לטובת תשואה שוטפת- המשקיע רוכש את הדירה בכוונה להשכיר אותה לדיירים ולהרוויח שכר דירה במטרה שדמי השכירות יכסו את המשכנתא אותה הוא משלם על הדירה ואולי אף יישאר לו סכום נוסף לחיסכון. במקרה כזה, לאחר שבעל הדירה יסיים לשלם את המשכנתא עבור הדירה הרי שהרווח של השכירות יהיה רווח נקי לכיסו.
דירה לטובת פליפ: במקרה זה המשקיע רוכש את הדירה בכדי להחזיק בה עד שערכה יעלה ולאחר מכן למכור אותה מחיר גבוה יותר. ברוב המקרים מדובר בדירה שעתידה לעבור תהליך כלשהו של פינוי בינוי או תמ"א ולכן סביר להניח שתירכש בעלות נמוכה יחסית ולאחר השבחת הנכס ועליית הערך יוכל הרוכש למכור את הדירה ולעשות רווח נאה.
אל תרכשו דירה להשקעה לפני שתוודאו שמדובר בעסקת רכישה מוצלחת:
בכדי שתוכלו באמת ליהנות מהרווח של ההשקעה בדירה חשוב להיכנס לתהליך כמה שיותר מוכנים וישנם כמה דברים שחשוב שתבדקו:
1.בדקו היטב את גובה המיסים שתאלצו לשלם כגון מס רכישה ומס שבח.
- בדקו את מצב הדירה אותה אתם מתכננים לרכוש – האם היא ישנה וזקוקה לשיפוץ?
- חשבו את גובה השכירות שתוכלו לקבל מהשכרת הדירה וקחו בחשבון חודשים בהם אם וכאשר לא תהיה מושכרת.
- בנו תמהיל משכנתא מתאים לנתונים הכלכליים שלכם כולל את גובה דמי השכירות שתקבלו ובאיזה החזר חודשי של המשכנתא תוכלו לעמוד, האם מדובר בשכירות לטווח ארוך או קצר והאם נדרשת השקעה כספית התחלתית בנכס. בשלב זה מומלץ להתייעץ עם אחד מיועצי המשכנתאות שלנו שיוכלו לסייע לכם לבנות את התמהיל הנכון עבור משכנתא לדירה להשקעה.
משכנתא לדירה להשקעה – שלב אחר שלב:
נתחיל בכך שגם אם לא מדובר בדירה בה אתם מתכוונים להתגורר אלא דירה שאתם רוכשים לשם ההשקעה – מומלץ לקחת משכנתא. החוכמה בהשקעה בדירה היא לקחת כמה שיותר מימון מהבנק ולהשתמש בכמה שפחות כסף מההון העצמי שלכם בכדי למנף את ההשקעה מכסף שאינו שלכם. נכון, הבנקים מונחים לא לאשר יותר מ 50% מימון במשכנתא לדירה להשקעה וכאן נכנסת החשיבות של היוועצות עם יועץ משכנתאות אשר ידע כיצד לתכנן חכם ולסייע לכם להשקיע עם שימוש מינימאלי בהון שלכם ואפילו לרכוש מספר נכסים.
דגש נוסף וחשוב לא פחות הוא שמכיוון שמדובר בדירה שנייה ואף יותר, הבנק מחשיב את ההכנסות מהשכירות כחלק מהחישוב של ההכנסה הכוללת שלכם – נתון שמשפיע על גובה חישוב החזרי המשכנתא החודשיים. כלומר – ככל שיש לכם יותר נכסים בבעלותכם כך התנאים אשר הבנק יציע לכם במשכנתא יהיו טובים יותר והעסקה תהיה משתלמת יותר לשני הצדדים.
תהליך לקיחת משכנתא לדירה להשקעה בנוי משישה שלבים:
שלב ראשון – איתור הצרכים שלכם ותכנון בהתאם. כאן חשוב להגדיר את מהות ההשקעה – האם אתם מעוניינים לרכוש נכס, לסיים את תשלומי המשכנתא וליהנות מהרווח של השכירות? או אולי אתם מעוניינים לרכוש נכס להשביח אותו ולמכור ברווח נאה?
שלב שני – החלטה על תקציב. ממש כמו בבניית תמהיל משכנתא לרכישת דירה ראשונה, גם במקרה זה ישנה חשיבות לגובה ההון העצמי שאותו אתם מביאים לטובת רכישת הדירה ומהו אחוז המימון אותו אתם מבקשים מהבנק.
שלב שלישי – פניה לבנק. ההכרות של יועצי ה'מרכז למשכנתאות' הן עם התהליך והן עם נציגי הבנק השונים משחקת לטובתכם! בשלב הזה אנחנו פונים עבורכם לבנקים הרלוונטיים ומוציאים אישור עקרוני למשכנתא בכדי שתהיו בטוחים שיש לכם את התנאים הנדרשים לביצוע הרכישה.
שלב רביעי – בשלב זה מאתרים את הנכס הרלוונטי – וגם כאן הצוות שלנו נכנס ישר לעניינים ויודע כיצד לנהל משא ומתן בנושא המחיר ופריסת התשלומים. התהליך כולל בדיקת שמאי לתקינות הנכס מבחינה משפטית ומבחינת שווי בכדי לוודא שאכן כל התנאים והנתונים תואמים מבחינת התוכנית הכלכלית.
שלב חמישי – חותמים על החוזה ומתקדמים שלב לרכישת הנכס! אנחנו עדיין אתכם, יד ביד, בונים את תמהיל המשכנתא בהתאמה מלאה לתוכנית ההשקעה. גובה ההחזר החודשי מתבסס על הנתונים הכלכליים שהצגתם בהתחלה ומטרתו לא להכביד על ההוצאות השוטפות ולאפשר לכם להרוויח בשלב מוקדם יחסית של הרכישה.
בשלב השישי אנחנו מנהלים עבורכם משא ומתן על תנאי המשכנתא וזאת עד שנשיג את התנאים הטובים ביותר עבורכם – ואתם תקבלו את המשכנתא.
ללקיחת משכנתא לדירה להשקעה יש לא מעט יתרונות!
כפי שהוזכר קודם לכן, החוכמה בהשקעה היא יכולת המינוף. כלומר – ככל שתשכילו למנף את הכסף שאינו שלכם כך ההשקעה תשתלם יותר. היתרון בלקיחת משכנתא לדירה להשקעה היא בכך שאתם לא מבזבזים את כל ההון העצמי שלכם על מטרה אחת אלא נעזרים בכסף שניתן בהלוואה על ידי הבנק בתנאים אופטימאליים, ושומרים לעצמכם את הסכום הנזיל שברשותכם למטרות אחרות והשקעות נוספות.
היתרון השני והמשמעותי במשכנתא לדירה להשקעה היא אפשרות פריסת התשלומים לטווח ארוך. הבנקים מאפשרים לפרוס את המשכנתא לשלושים שנה וחלק מהחברות החוץ בנקאיות מאפשרות לפרוס את התשלומים אף לתקופה של ארבעים שנה. פריסת תשלומים לתקופה שכזו מאפשרת להתאים את גובה ההחזר החודשי של המשכנתא לגובה החזר השכירות הצפוי וליהנות תשלום חודשי נמוך ואפילו מרווח.
מסלולי המשכנתא הינם גמישים למדי כאשר מדובר במשכנתא לדירה להשקעה וניתן לבנות תמהיל משכנתא המאפשר פירעון מוקדם ולפרוע את המשכנתא במלואה או חלקים ממנה לאורך התקופה.
גם אם כבר רכשתם דירה ולקחתם משכנתא על מנת לעשות זאת, אל תמהרו לקחת משכנתא לדירה להשקעה ללא איש מקצוע! יועץ משכנתא מומחה מטעם 'מהרכז למשכנתאות' מכיר היטב את שוק הנדל"ן ואת ההצעות שבו ויודע לבחור איתכם ועבורכם את מסלול הנכון ביותר ואת תמהיל המשכנתא המשתלם ביותר. יועץ מומחה מכיר את רמת הסיכון וגם את רמת הכדאיות ובעזרת החישוב והתכנון יסייע לכם לשפר את הרווחיות שבעסקה ולהרוויח מההשקעה, שהרי בסופו של דבר מדובר בדירה להשקעה ובין אם מדובר בהשקעה לטווח קצר או השקעה לטווח ארוך – השקעה מטרתה רווח. אז אם אתם רוצים להרוויח מדירה להשקעה- דברו קודם כל עם אחד מהיועצים שלנו.
