תנאים לקבלת משכנתא – כל המידע החשוב באמת!

מעטים האנשים שיכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס נדל"ן ללא לקיחת משכנתא ולכן, אם מצאתם את בית החלומות שלכם ואין לכם מספיק הון עצמי בשביל לרכוש אותו, אל תדאגו- תוכלו להגיש בקשה להלוואה מהבנק ולהשלים את היתרה בעזרת החזרים חודשיים של משכנתא. לפני שאתם ממהרים לגשת לבנק לבקש כמה מאות אלפי שקלים, כדאי שתדעו מהם התנאים הכללים לקבלת המשכנתא ומה הבנק בודק לפני שהוא מחליט אם לאשר את ההלוואה או לסרב לה. ככל שתבואו יותר מוכנים כך תחסכו לעצמכם בירוקרטיה, כאב ראש וזמן מיותר ובדיוק כאן אנחנו נכנסים לתמונה – להכין אתכם לקראת התהליך, לענות לכם על כל השאלות וכמובן ללוות אתכם יד ביד עד קבלת המשכנתא. 

קיימים מספר תנאים קבועים לקבלת משכנתא:

• הכנסה יציבה וקבועה – במידה ואתם שכירים יהיה עליכם להגיש לבנק את שלושת תלושי המשכורת האחרונים שלכם ובמידה ואתם עצמאיים יהיה עליכם להגיש לבנק אישור רואה חשבון ושומה של השנה האחרונה.
• הון עצמי – בכדי להיות זכאים למשכנתא עליכם להביא הון עצמי התחלתי שעומד על מינימום 25% מערך הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.
• היסטוריה פיננסית יציבה – הבנק יבקש תדפיסים של שלושת החודשים האחרונים ובחלק מהמקרים אף של חצי שנה אחורה מתוך חשבון העובר ושב שלכם ובנוסף יבצע בדיקת נתונים פיננסיים בעבר ובהווה – חובות, עמידה בתשלומים, צ'קים שחזרו, עיקולים, הלוואות, חשבונות מוגבלים ועוד. 
• יכולת החזר חודשית – מכיוון שאת המשכנתא מחזירים לבנק מדי חודש, הבנק רוצה לוודא שתעמדו בגובה ההחזר החודשי ולכן מתנה אותו בכך שלא יעלה על 35% מההכנסה הפנויה החודשית שלכם.
• הוכחה לרכישת נכס – יש צורך להציג את חוזה הרכישה של הנכס (או זיכרון דברים טרם חוזה)
• גיל הלווים ומצבם הבריאותי – ככל שאתם צעירים יותר כך הבנק יכול לאפשר פריסת תשלומים לתקופה ארוכה יותר והסיכוי לקבלת ההלוואה גדל. בנוסף, תצטרכו לוודא עם הגוף המבטח שאכן מצבכם הבריאותי מאפשר ביטוח בהתאם.
• תנאים נוספים וחשובים לקבלת משכנתא הם- רישום תקין של הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש כולל הערכת שווי של שמאי אשר ימונה על ידי הבנק.

הבדיקות שהבנק מבצע כחלק מאותם התנאים לקבלת המשכנתא:

לפני שהבנק מאשר את ההלוואה הוא בודק לעומק מספר נתונים חשובים שהם – הגיל שלכם, המצב הכלכלי שלכם בעבר ובהווה, מטרת המשכנתא אותה אתם רוצים ללוות ומצב הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש.

הגיל שלכם בעת קבלת המשכנתא

את החזר המשכנתא פורסים לרוב לתקופה של 20-30 שנים ולכן הגיל של מבקשי המשכנתא הוא נתון קריטי. ככל שאתם צעירים יותר תוכלו לפרוס את ההלוואה לתקופה ארוכה כאשר הגיל המקסימלי, נכון להיום, הוא 80 או במקרים חריגים אנו נדע לאשר עד גיל 90. בחישוב מהיר – אם אתם מתכננים לפרוס את המשכנתא לתקופה של 30 שנים, עליכם להיות בני 50 או פחות. אם אתם מבוגרים יותר ועדיין מעוניינים במשכנתא, תמיד תוכלו להיעזר ביועצים של 'המרכז למשכנתאות' שיודעים כיצד ניתן לקבל אישור למשכנתא גם בגילאים מבוגרים יותר.

המצב הכלכלי שלכם בעבר ובהווה

כאשר אתם פונים לבנק הוא קודם כל בודק את הרקע הכלכלי שלכם- היסטוריית אשראי, הלוואות קודמות, עמידה או אי עמידה בתשלומים, צ'קים חוזרים, חשבונות מוגבלים, עיקולים וצווי הוצאה לפועל. לאחר מכן הוא בודק את המצב הכלכלי הנוכחי – הכנסה קבועה, גובה ההכנסה ומקורות הכנסה נוספים, הוצאות חודשיות ממוצעות והתחייבויות עתידיות. גובה ההחזר החודשי יקבע על פי המצב הפיננסי שלכם וכפי שציינו מקודם – לא יעלה על 35% מגובה ההכנסה החודשית הפנויה שלכם.

מטרת המשכנתא

באופן כללי המטרה של משכנתא היא לאפשר לכם לרכוש נכס. כאשר אתם לוקחים משכנתא אתם ממשכנים את הבית לבנק ומשלמים עליו בתשלומים חודשיים כך שאם לא תוכלו לעמוד בהם, הבנק יוכל למכור את הנכס ולהחזיר את כספי המשכנתא. היום ישנה אפשרות לקבל משכנתא גם עבור שיפוץ, רכישת משרד ועוד – לכן אם יש לכם מטרה אחרת או נוספת לכספי ההלוואה – חשוב שתציינו אותה בפני הבנק.

מצב הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש

עד שתסיימו את תשלומי המשכנתא החודשיים ותחזירו את ההלוואה במלואה, הנכס שאתם רוכשים הוא רכוש של הבנק, ולכן לפני אישור ההלוואה הבנק שולח שמאי מטעמו לבדוק את מצב הנכס, רישום תקין של הנכס, בדיקה של בעלי הנכס, חריגות בניה וכדומה. אותי שמאי גם יבצע הערכה של השווי הריאלי של הנכס, כלומר – לא המחיר שלו כפי שהוא מוצע בשוק אלא לפי הערך אותו קבע איש המקצוע מטעם הבנק. במידה והערכת השווי של השמאי מטעם הבנק נמוכה משמעותית מהמחיר המבוקש לנכס, יהיה צורך בהשלמת הסכום. יועצינו ידעו לסייע לכם להשיג את היתרה הדרושה לצורך השלמת הרכישה של הנכס, לכן אם נתקלתם במצב כזה – אתם מוזמנים להתייעץ איתנו בכדי למצוא פתרון. 

מיהם הגופים שקובעים את אותם התנאים לקבלת המשכנתא?

אתם התנאים לקבלת משכנתא קובעים שני גופים עיקריים הבנקים ובנק ישראל. כל בנק מעמיד תנאים משלו לקבלת משכנתא כאשר רוב הבנקים מעמידים תנאים דומים. הבנקים כפופים למגבלות של בנק ישראל שהוא הגוף הראשי שמפקח על כל הבנקים והוא אחראי על הגדרה והגבלה של סכומים, מסלולי משכנתא שונים ונהלים ותנאים כלליים לקבלת משכנתא. 

התנאים הם קריטיים לקבלת אישור להלוואה!

המשכנתא הממוצעת הנלקחת בישראל לצורך רכישה של נכס ראשון עומדת על בין 600,000 -700,000 ₪. מכיוון שמדובר בסכום גדול יחסית עבור משפחה ישראלית ממוצעת ומכיוון שבכל שנה מוגשות בקשות רבות לצורך קבלת הלוואה, הבנקים מעמידים תנאים לאישור ההלוואה. התנאים האלה מאפשרים לבנקים לוודא מי הם הלקוחות אשר יעמדו בהחזר החודשי של המשכנתא וישלימו את תשלום ההלוואה במלואה ואילו לקוחות יכולים להיות בעייתיים ועדיף לסרב להם בקשה. התנאים שהבנקים מציבים מאפשרים לכל בנק לברור ולסנן את הלקוחות להם הוא מאשר את ההלוואה ובמידה ומגיש הבקשה אינו עומד באחד התנאים שלהם הם רשאים לסרב לו לבקשה לקבלת משכנתא. חשוב לזכור שגם אם הבנק סירב לכם לקבלת משכנתא, ישנן פעולות שניתן לבצע בכדי לקבל אישור להלוואה (תוכלו לקרוא על זה במאמר על משכנתא למסורבים) לכן אל תרימו ידיים וצרו קשר עם 'המרכז למשכנתאות' בכדי שנוכל לבחון את סיבת הסירוב למשכנתא וכמובן לטפל בה. 

כפי שאתם רואים יש לא מעט תנאים לקבלת משכנתא והבנק עורך בדיקות מדוקדקות לפני שהוא מחליט להלוות לכם את הסכום שביקשתם. ככל שההכנסה שלכם קבועה וגבוהה, ההון העצמי שאתם מביאים איתכם עומד על סכום גבוה והמצב הכלכלי שלכם בעבר ובעתיד יציב – כך יגדלו הסיכויים שלכם לקבלת אישור הלוואה מהבנק והתנאים להלוואה יהיו טובים יותר בהתאם. 

חשוב להגיע לשלב הגשת הבקשה לקבלת משכנתא כמה שיותר מוכנים מכיוון שגם טעות אחת קטנה או חוסר במסמכים רלוונטיים עלולה לעכב את האישור ואפילו להוביל לסירוב לבקשה. המטרה שלנו ב'מרכז למשכנתאות' היא לסייע לכם להגיע לשלב הראשוני של הגשת הבקשה למשכנתא עם הנתונים האופטימליים ובמידת הצורך לעזור לכם לטפל במצבים כלכליים שדורשים טיפול, לארגן את הנתונים מחדש ולפנות לבנק עם בקשה לקבלת משכנתא שתאושר ותעניק לכם את היכולת לרכוש את הנכס שאתם רוצים.