משכנתא צמודת מדד

כשמדברים על משכנתא מדברים על הלוואת כסף לצורך רכישת נכס נדל"ן.

בנק למשכנתאות רוצה להרוויח כסף על פני זמן. הבנק פועל בשוק שיש בו משתנים המשפיעים על ערך הכסף ועל ערך הנכסים. כדי להרוויח כסף על הבנק להיערך מול סיכונים, שיכולים לפגוע ברווח החזוי שלו ואפילו לגרום להפסד.

מדד המחירים לצרכן משקף את המחירים של מוצרי הצריכה הבסיסים במשק. אם המדד בעליה הרי שבכסף שיש לנו נוכל לקנות פחות מוצרים ממה שיכולנו לעשות לפני העלייה.

מדד המחירים לצרכן הוא משתנה המשפיע על ערך הכסף והשינויים בו משקפים את מצב המשק :

בכלכלה חזקה וצומחת המדד יהיה עם שינויים קטנים מתקופה לתקופה.

לעומת כלכלה רעועה שבה המדד ישתנה בתנודתיות גבוהה מתקופה לתקופה.

מושג נוסף הקשור לנושא הוא האינפלציה. כשמדברים על אינפלציה במשק מדברים על עליית המחירים במשק מתקופה לתקופה. אינפלציה גבוהה משמעו עליות מחירים גבוהות.

הבנק מבקש להתגונן מפני אינפלציה וגם אתם. הגנה מלאה מפני אינפלציה תהיה הצמדה של הכסף למדד. קרן ההלוואה מוצמדת למדד וכך גם החישוב של ההחזר התקופתי. בדרך הזו כמות הכסף הנותרת לסילוק ההלוואה גדלה, כשהמדד עולה. אלא שיש כאן רק הבטחה של ערך הכסף ומה עם הרווח של הבנק. הרווח של הבנק ייווצר מריבית קבועה או מריבית משתנה שתחושב על בסיס היתרה המוצמדת.

בתנאים של מדדים גבוהים יכול להיות מצב שאחרי תקופה של תשלומים לבנק, יתרת המשכתנא לסילוק תהיה גבוהה מהסכום המקורי, התשלומים יעלו ואתם תרגישו תסכול גדול, במיוחד אם קצב עליית ההכנסות נמוך מקצב עליית המדד, מה שבדרך כלל קורה.

במצב הזה הלקוחות יבקשו הגנה מפני המדד וידרשו מהבנקים הלוואות המנותקות מהמדד. הבנק יכול להציע ריבית קבועה או משתנה כשהוא מגלם בתוך הצעתו את ההערכות שלו ביחד לערך הכסף בטווח הקצר ובטווח  הארוך. האסטרטגיות בדרך כלל תתבססנה על תמהיל של הצמדות : מדד, דולר, אירו, מדדי ערך נכסים או ריבית קבועה שתנסה לגלם הערכות בשינוי ערך הכסף.

כמו הבנק גם אנחנו עושים הערכות של מצב המשק קדימה, כדי להחליט איזו הלוואה תהיה הזולה והמשתלמת לנו ביותר. לפעמים ההערכות של הבנק ושלנו נפגשות ולפעמים מתנהל משא ומתן הנגזר מהבדלי ההערכות ומן הנכונות ליטול סיכונים.

חשוב להבין: הלוואה בריבית קבועה או משתנה מתנהלת מול קרן שהולכת ופוחתת ביחס ישיר לתשלומים בעוד שהלוואה צמודה, בתנאים של מדד עולה, מתנהלת מול יתרת קרן עולה והתשלומים בהתאם.
אין להתייחס להצמדה כאלו היא ריבית רגילה משום שהיא פועלת על הקרן הבלתי מסולקת ומגדילה אותה, מה שריבית לא עושה.

יש להימנע משגיאה נפוצה לפיה יש מי שחושב שריבית קבועה של 4% שנתית שווה לריבית קבועה של 2% שנתית עם הצמדה לממד של 2% שנתי, זה ממש לא נכון כי ההצמדה פועלת גם על הקרן ולכן היא יותר יקרה ככל שההלוואה גבוהה יותר והזמן לפירעון גבוה יותר.

בתנאים של מדד צפוי גבוה יש לנסות לאמץ אסטרטגיות שיפחיתו את הפגיעה ממנו, במיוחד בהלוואות לטווח ארוך.

בסופו של דבר מדובר בהערכות ובחישובים שיש לעשות בעת לקיחת המשכנתא, אחת הסיבות שחשוב לבחור יועץ משכנתא מומחה היא בדיוק היכולת שלו  לדעת להכניס בשיקוליו את הערכים הכספיים על פני זמן ואת בחינת ההשפעות החזויות של מדדים שונים של המשק. יחד עם זאת יש שינויים על פני זמן שלא ניתן להעריך במדויק. מומחה יידע לעשות את החישובים המתאימים כדי לבדוק כדאיות של תהליך מחזור משכנתא, גם אם נלקחה בתנאי טובים למצב השוק בעבר.

חשוב לקחת בחשבון שתמיד תוכלו לבצע פעולת מחזור משכנתא ולשפר את ההלוואה המקורית לפי הצעות טובות יותר שיוצעו בעתיד- זה לא מבטל את החשיבות של עסקה נכונה מההתחלה אבל זה יכול קצת להפחית מכם את הלחץ שכרוך בצורך לחזות את העתיד.