גם לעצמאים מגיעה משכנתא

אם אתם שכירים ומבקשים לקבל מן הבנק משכנתא, הבנק יבחן את תלושי השכר של שלושת החודשים האחרונים שלכם ויחשב מהי ההכנסה הממוצעת שלכם לחודש. לאחר מספר בדיקות נוספות שבהן מעורבים תלושי השכר הללו, הבנק יקבל את ההחלטה האם לאשר לכם את המשכנתא ובאילו תנאים.

אלא שאם אתם עצמאים, הסיפור עשוי להיות מעט יותר מסובך.

הצד הבעייתי של העצמאות

הבנק מגדיר אדם עצמאי כעוסק פטור, מורשה, בעל חברה או בעל שליטה בע"מ. על מנת שאותו עצמאי יקבל אישור למשכנתא, עליו להמציא שלל מסמכים ולהציגם בפני הבנק, כגון שומת מס אישית של שנת המס החולפת, אישור מרו"ח או יועץ מס על ההכנסות בשנה הנוכחית ועוד.

בניגוד לחישוב ההכנסה של השכיר, שהיא ממוצע חשבוני פשוט של השכר בשלושת החודשים האחרונים, ההכנסה של העצמאי מחושבת באופן מורכב יותר: ההכנסה שחייבת במס, פחות המס בפועל, לחלק ל-12 חודשים. מאידך, בניגוד למקרה של השכיר, בו הבנק בודק שהסכומים הנקובים בתלושי השכר שלו אכן נכנסים לחשבונו בבנק, אצל העצמאי בדרך כלל לא מתבצעת בדיקה כזו (למרות שאם לא נראית כניסה של כספים לחשבון, הבנק עשוי להקשות בשאלות על מנת לדעת לאן מופקדות הכנסותיו של העצמאי).

זהירות, עצמאי בדרך

עצמאים רבים אינם מבינים כי ההכנסה שלהם לצורך החישוב הבנקאי למטרת משכנתא עשויה להיות נמוכה מזו שהם מכניסים לחשבונם מדי חודש; משום שפעמים רבות יש לחשב את הסכום לאחר תוספת או ניכוי של אלמנטים שונים, דוגמת הוצאות שוטפות, הכנסות שלא דווחו וכדומה. לכן קורים מקרים בהם העצמאי מצהיר על הכנסה מסוימת במעמד הבקשה מן הבנק, ולאחר מכן הרו"ח או יועץ המס מגישים לבנק אישור ובו מופיעים סכומים אחרים – לרוב, למרבה הצער, נמוכים יותר – כך שעלול להיווצר פער בין הצהרת העצמאי לבין המצב בפועל, מה שמסכן את אישור המשכנתא.

נקודות נוספות שכדאי להיות מודעים אליהן הן שלעצמאי פחות משנה, אשר טרם הגיש דוחות לרשויות המס, סיכוייו נמוכים לקבל אישור מן הבנק אלא אם לבן או בת הזוג יש הכנסה נוספת. כמו כן עוסקים פטורים שאינם עובדים עם רו"ח או יועץ מס בדרך כלל יתקשו להציג לבנק אישורים על הכנסותיהם השוטפות.