פירעון משכנתא מהו התהליך הנכון? ומה חשוב לדעת?
לרובנו את סכומי כסף המספיקים לנו לרכוש את הנכס שאנחנו מעוניינים בו ולשלם את הסכום הדרוש בבת אחת. המשכנתא היא הלוואה ארוכת טווח שמאפשרת לנו לפרוס את התשלומים לנכס לאורך זמן רב. המחיר שאנחנו משלמים ככל שהזמן ארוך יותר הוא הריבית. ומכיוון שמדובר בסכומי כסף גדולים לכל שינוי בגובה הריבית יש משמעות כלכלית גדולה.
צמצום הריבית משמעותו חיסכון של הרבה כסף. ולכן פעולות שיכולות להקטין את גודל הריבית יהיו משמעותיות לכם. אחת הפעולות שיכולות להקטין את הריבית באופן הכי משמעותי הוא פירעון מוקדם של המשכנתא.
אם יש לכם סכום כסף שיכול לשמש לפירעון חלקי או מלא של חוב המשכנתא כדאי מאוד לבדוק את האפשרות לעשות בו שימוש להקטנת החוב. במידה ויסולק חלק מהחוב יקטנו התשלומים החודשיים ובהכרח יקטן סכום הריבית הכולל שישולם עד סוף תקופת החוב. אם יסולק כל החוב יפסיקו גם התשלומים בגינו.
אם ברשותכם סכום כסף פנוי להשקעה, עליכם לבדוק את הכדאיות שתהיה מהשימוש בו לפירעון חובות לעומת התועלת האפשרית מהשקעות אחרות. סילוק חוב משכנתא מהווה הקלה על הנטל הכלכלי השוטף ויוצר נכס חופשי מחוב.
פירעון משכנתא מתחיל בבדיקת החוזה שעשיתם עם הבנק כשלקחתם את המשכתא. הבנק בחר להעניק לכם את ההלוואה כדי שיוכל להרוויח את הכסף שיצטבר מהריבית שהוא גובה. ולכן לפירעון מוקדם של משכנתא יש אפשרות לפגיעה ברווח של הבנק עצמו והוא לא ירצה בכך.
לכן, כדי לאזן בין הרצון שלכם להקטין את תשלומי המשכנתא או להפסיקם ובין הרצון של הבנק להגן על תכנון הרווח שלו, נוצרו במשק מסלולי משכנתא הכוללים ריבית משתנה, ריבית צמודה/לא צמודה, ריבית קבועה לזמנים קצרים ונקודות יציאה. כמו כן, במידה ויש לבנק הפסד משוער מסילוק המשכנתא, עליו להראות זאת באומדן המתבסס על נתונים משקיים אובייקטיביים ועל חישוב מוגדר של הפסד הריבית. אם יש בחוזה נקודות יציאה מסודרות, הרי שחישוב ההפסד הוא רק עד נקודות היציאה הבאה ולא עד סוף התקופה.
הטענה העיקרית של הבנק להפסד ריבית מתייחסת למסלולים בריבית קבועה, כי אז יכול הבנק לטעון שהריבית שנקבעה בחוזה גבוה מהריבית הנוכחית, שבה אפשר להלוות את הכסף ומכאן ההפסד. כמובן שהבנק ישמח לקבל את כספכם במצב שבו הריבית שנקבעה בחוזה שלכם נמוכה מהריבית בשוק, שאז הבנק יכול לתת את הכסף שתחזירו לאחרים בתנאים טובים יותר עבורו.
במצב שהבנק רואה הפסד הוא רשאי לבקש פיצוי על ההפסד. פיצוי זה נקרא "עמלת היוון", שמחושבת על בסיס הסכום שאתם מבקשים לסלק מהמשכנתא, הפרש הריבית בין החוזה שלכם למצב השוק והתקופה הנותרת. עמלה זו תצטרף לעוד 3 עמלות קטנות ממנה בהרבה : עמלת תפעול, עמלת הודעה מראש ועמלת הצמדה.
עמלת התפעול הינה בסכום קבוע מראש של עד עשרות בודדות של שקלים.
עמלת ההצמדה תופעל אם הסילוק קורה בין ה 01 ל 15 לחודש, שאז אין עדיין פרסום של המדד עבור החודש הקודם והבנק ידרוש את ההצמדה על בסיס ממוצע המדדים בשנה האחרונה.
עמלת ההודעה מראש תופעל במידה ולא הודעתם לפחות 10 ימים מראש על הפירעון הצפוי. עמלה זו מבוססת על שברי אחוזים מהסכום המסולק (בערך פרומיל).
פירעון משכנתא – החדשות הטובות:
- יש לכם אפשרות לשלוט בעמלות הצפויות במקרה של פירעון מוקדם.
- במידה והבנק רואה רווח מהפירעון המוקדם שלכם, עליו לפעול לקיזוז עמלות פירעון אחרות מהרווח הזה.
- בכל מקרה הרווח הצפוי לכם כתוצאה מהפירעון המוקדם של המשכנתא גבוה מהעמלות שתשלמו ליציאה מוקדמת.
