איך להשתמש במשכנתא להגדלת ההון העצמי בעת רכישת דירה נוספת

בקצב המסחרר של עליית מחירי הדירות בשוק הנדל"ן אחת מהאופציות הנפוצות היא רכישת דירה להשקעה. רבים מעדיפים לגור אצל הוריהם או להמשיך ולהתגורר בשכירות ולרכוש דירה היכן שמתאפשר להם כלכלית ולהשכיר אותה כלומר- לרכוש דירה להשקעה. קיימים גם מצבים בהם בעלי הדירה מתגוררים בה ומעוניינים לרכוש דירה נוספת שהיא מיועדת להשכרה כלומר- דירה שניה. לצורך רכישת דירה- ראשונה או שנייה, יש צורך בהון עצמי בכדי להתחיל את התהליך אך מה קורה אם אין הון עצמי לרכישת דירה נוספת? היועצים של 'המרכז למשכנתאות' ישמחו להסביר לכם כיצד ניתן להשתמש במשכנתא שלכם בכדי לרכוש דירה נוספת לצורך השקעה וכמובן ישמחו ללוות אתכם בתהליך.

רכישת דירה נוספת ללא הון עצמי:

כאשר יש ברשותכם דירה אחת ואתם מעוניינים לרכוש דירה שנייה להשקעה, חשוב שתדעו שבנק ישראל מאפשר לקחת על 50% משווי הדירה שברצונכם לרכוש לצרכי משכנתא, ובחלק מהמקרים אף מאפשר לקחת עד 60% משווי הדירה שברצונכם לרכוש לצרכי משכנתא.

מאיפה ניתן להשיג את שארית הסכום? שוב אנחנו נתקלים בצמד המילים שמוכר לנו עוד מתהליך לקיחת המשכנתא הראשונה והוא- הון עצמי. רוב הרוכשים לא מגיעים עם הון עצמי גבוה במיוחד וחלק מהם אף לא מגיע עם הון עצמי בכלל ולכן חשוב לבדוק את האופציות העומדות בפניכם להשלמת הסכום. האפשרויות הן לקיחת הלוואה מהבנק או מגוף חוץ בנקאי, הלוואה מקרובי משפחה או מכרים, הלוואה על חשבון קרן השתלמות או לקיחת משכנתא על חשבון הנכס או משכנתא פנסיונית. אנחנו רוצים להתרכז באפשרויות של משכנתא על חשבון נכס קיים ומשכנתא פנסיונית.

רכישת דירה שנייה בעזרת לקיחת משכנתא על נכס קיים:

במידה ויש לכם דירה בבעלותכם ששילמתם עליה במלואה ואין עליה משכנתא יהיה קל מאוד להשתמש באותה דירה כערבון ללקיחת משכנתא לצרכי רכישה של דירה נוספת, אך ברוב המקרים עדיין קיימת משכנתא על הנכס הראשון. במקרה שיש ברשותכם דירה ואתם עדיין משלמים עליה משכנתא יש צורך לבדוק מול הגוף הממשכן את האפשרות של משכון הנכס שלכם לצורך רכישת נכס נוסף כלומר- מחזור המשכנתא הנוכחית ולקיחת משכנתא נוספת לדירה קיימת מאותו גוף ממשכן.

לא תמיד זה כדאי! לפני הגדלת המשכנתא לצורך רכישת דירה שנייה חשוב מאוד להיוועץ עם אנשי מקצוע ויועצי משכנתאות מנוסים שיוכלו לבדוק את התנאים עבורכם- את תנאי המשכנתא הנוכחית לעומת גובה הריביות בשוק, את הכדאיות במיחזור של המשכנתא הקיימת ולקחת בחשבון נתונים נוספים המשפיעים על התהליך כדון יתרת המשכנתא, מס רכישה ועוד. גם אם אתם בטוחים שלקחתם בחשבון את כל הנתונים חשוב לפנות לאחד מהיועצים של 'המרכז למשכנתאות' ולעבור על כל התנאים, הנקודות החשובות ולוודא שהבאתם את כל הנתונים והשיקולים בחשבון.

אחד היתרונות העיקריים של רכישת דירה שניה לצורך שכירות הוא שהבנק יכול להתחשב בהכנסות מהשכירות כחלק מההכנסות שלך, כלומר- להכניס אותם לחישוב של ההכנסות השוטפות שלך לצורך בדיקת כדאיות המשכנתא וגובה ההחזר החודשי בו תוכל לעמוד. בכדי שהבנק יוכל להתחשב בהכנסות מהשכירות של הדירה כחלק מההכנסות השוטפות שלך יהיה עלייך להציג חוזה שכירות בתוקף והפקדה של דמי השכירות בחשבון הבנק שלכם. במידה ומדובר בדירה שעדיין אינה מושכרת אך מיועדת להיות מושכרת בעתיד יש צורך בשמאי שיבדוק את ערך הדירה וייתן התייחסות לדמי השכירות העתידיים הצפויים עליה.

איך ניתן להיעזר במשכנתא פנסיונית?

במידה ולהורים שלכם, שסביר להניח עברו את גיל השישים יש נכס בבעלותם תוכלו להיעזר בהם לצורך רכישת דירה להשקעה. הדרך לעשות זאת היא על ידי כך שההורים שלכם ייקחו משכנתא פנסיונית המוכרת גם כמשכנתא הפוכה או משכנתא לגיל השלישי, על חשבון הנכס הקיים שלהם ואת הכסף שיקבלו יוכלו לתת לכם כהון עצמי לצורך רכישת הדירה הנוספת. משכנתא פנסיונית הינה סוג של הלוואה שנהייתה נפוצה בשנים האחרונות לבעלי נכס שעברו את גיל השישים וזקוקים לסכום כסף מיידי, אם בכדי לשפר את איכות החיים שלהם, להגשים חלום של טיול גדול בחו"ל או עזרה לילדים ולנכדים. משכנתא פנסיונית מאפשרת לבעלי הנכס להמשיך להתגורר בנכס שלהם ולקבל עליו סכום כסף מיידי כהלוואה או משכנתא לתקופה של 15-30 שנה ללא החזר חודשי כך שאם זו אפשרות שקיימת חשוב לבדוק אותה עם אחד מיועצי 'המרכז למשכנתאות' בכדי למקסם את הרווח ולדאוג להון עצמי עבורכם לצורך רכישת הדירה ללא פגיעה ברווחתם של ההורים שלכם.

אישור הבנק למשכנתא על דירה שנייה:

הבנקים לא אוהבים לאשר עסקאות של משכנתא לצורך רכישת דירה ללא הון עצמי. אם ניקח לדוגמא בעל נכס שמחויב להחזר חודשי של משכנתא בגובה 500 אלף ₪ ועכשיו הוא מעוניין לרכוש דירה נוספת ולמחזר את המשכנתא ולהגדיל אותה לסכום שמגיע קרוב למיליון ₪ או יותר מדובר בקפיצה גדולה למדי בהתחייבות של הלקוח ובהחזר החודשי. אפשרות ראשונה היא לבדוק את אפשרות מחזור המשכנתא מול גוף חוץ בנקאי כגון חברת ביטוח , ואפשרות שניה היא להוכיח לבנק שאתם אכן יכולים לעמוד בהחזרים של המשכנתא שגדלה.

לפני שייתן את האישור הסופי למשכנתא על רכישת דירה נוספת הבנק יבצע בדיקה של מספר דברים:

הדבר הראשון שהבנק יבדוק הוא גובה מה גובה המשכנתא הנוכחית, מה גובה המשכנתא החדשה על הדירה להשקעה ולהשוות אותם למחיר הדירה להשקעה. במקרה והגדלת המשכנתא אינה מספיקה בכדי לרכוש את הנכס הרצוי, ייתכן והבנק יבקש הוכחות להשלמת התשלום כמו מהיכן תשלמו מס רכישה או אם יש לכם כספים נוספים לצורך השלמות אם תצטרכו.

הדבר השני שהבנק יבדוק הוא את יכולת ההחזר החודשית שלכם לאחר הגדלת המשכנתא. הבנק מאפשר החזר חודשי של עד 35% מגובה ההכנסה הפנויה של הרוכשים ולא יותר מ 40% מגובה ההכנסה הפנויה אך מתחשב בגובה השכירות על הדירה השנייה או בהערכת שמאי על גובה שמי השכירות העתידיים ומכניס אותם לחישוב יכולת ההחזר החודשית מה שמגדיל את הסיכויים שלכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא. הבנק מעוניין לראות הכנסות נטו לאחר הלוואות כולל שכר הדירה הנכנס לפני שהוא מאשר את המשכנתא וגם לאחר ביצוע החישוב והגשת כל המסמכים הרלוונטיים כל בנק רשאי לבקש דברים נוספים לפני קבלת ההחלטה ומתן אישור למשכנתא.

תהליך של רכישת דירה נוספת לצרכי השקעה שונה מתהליך של רכישת דירה ראשונה וישנם נתונים שיש לקחת בחשבון. את הטעויות הנפוצות היא שבעלי הנכס שמבצעים משכון שלו לצורך רכישה של דירה נוספת בטוחים שמכיוון שמדובר במשכנתא על הנכס שלהם כספי המשכנתא יועברו ישירות לחשבונם אך לא כך הדבר. מדובר בנתון שחשוב לקחת בחשבון שכן ברוב המקרים מקובל שבעת חתימת החוזה הקונה מעביר את התשלום הראשון למוכר וכמו כן ישנם תשלומים נוספים שיש לקחת בחשבון שאלו ישולמו ישירות מההון העצמי של הקונה ולא מכספי המשכנתא. זהו רק נתון אחד ורק טעות אחת נפוצה- יש עוד הרבה כאלה וחבל שיהיו, לכן ההמלצה שלנו היא להיעזר באחד מיועצינו בכל תהליך שכולל בתוכו לקיחת משכנתא- בתהליך של לקיחת משכנתא נוספת, משכון מנכס קיים וכמובן בתהליך הכולל של רכישת דירה נוספת ושימוש במשכנתא לצרכי הגדלת ההון העצמי.