סוגי משכנתא הקיימים בשוק ואיך תבחרו את מסלול המשכנתא המתאים

בחרתם נכס שאתם רוצים לרכוש, חסכתם מספיק הון עצמי, בניתם תמהיל משכנתא ואתם יודעים בדיוק מה גובה ההלוואה שאתם צריכים לקחת מהבנק. אפילו חישבתם את יכולת ההחזר החודשי שלכם ואתם מוכנים לצאת לדרך ולחתום על המסמכים. אבל רגע, איזה סוג משכנתא אתם מתכוונים לקחת? והאם אתם יודעים בוודאות איזה מסלול משכנתא הכי מתאים עבורכם?

בשוק קיימים סוגי משכנתא שונים ויש להתאים את המשכנתא שאתם רוצים לסוג הרכישה שאתם רוצים לבצע ולבחור גם מסלול משכנתא בהתאם. עם השנים ייתכנו שינויים כמו הרחבת המשפחה והצורך בדירה גדולה יותר, משכורת גבוהה יותר או נמוכה יותר, ועוד שינויים שישפיעו על יכולת ההחזר החודשית שלכם ויצריכו חישוב מסלול משכנתא מחדש.

יועצי המשכנתאות של 'המרכז למשכנתאות' פה בשביל לעשות לכם סקירה של סוגי המשכנתא הקיימים בשוק וגם לפרט לכם על מסלולי המשכנתא השכיחים ביותר כולל יתרונות וחסרונות של כל אחד מהם. מתקשים להחליט איזה מסלול משכנתא כדאי לכם לקחת? אנחנו פה בשביל לייעץ ובשביל ללוות אתכם לאורך התהליך.

סוגי משכנתא שונים – מה קיים היום בשוק:

• משכנתא צמודה למדד – בסוג זה של משכנתא ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן וההחזר החודשי משתנה בהתאם לשינויים של המדד. במשכנתא זו יש מספר מסלולים – משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה ומשכנתא צמודה למדד בריבית משתנה – על אלה נפרט בהמשך.
• משכנתא לא צמודה למדד – בסוג של זה משכנתא ההלוואה לא צמודה למדד המחירים לצרכן וגם בה קיימים מספר מסלולים – משכנתא לא צמודה בריבית פריים, משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה ומשכנתא בריבית משתנה – על כל אלה גם נפרט בהמשך (שווה להמשיך לקרוא!)
• משכנתא במסלול פריים – בסוג של זה משכנתא ההלוואה ניתנת בריבית משתנה על בסיס ריבית הפריים (הריבית של בנק ישראל + 1.5%), סוג של זה משכנתא תלוי בשינויי הריבית של בנק ישראל.
• משכנתא צמודה למט"ח – הלוואה זו ניתנת בריבית משתנה שהינה צמודה לשינויים המתרחשים בשער הדולר/ האירו או כל מטבע חוץ אחר. את התשלומים של ההלוואה יש להחזיר במטבע חוץ. 
• משכנתא צמודה לדולר/אירו – הלוואה זו ניתנת בריבית משתנה אשר כפופה לשינויים בריבית הליבור ומתעדכנת אחד לשלושה עד שישה חודשים. 

כל אלה הם סוגי משכנתא נפוצים כאשר מדובר ברכישה ראשונה של נכס נדל"ן. ישנם עוד כמה סוגי משכנתא שבטח נתקלתם בהם והם:

• משכנתא לזכאים – משכנתא זו מותאמת לאנשים עם תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון.
• משכנתא לכל מטרה – ידועה גם בתור הלוואה כנגד נכס והיא מתן משכנתא למי שכבר יש לו נכס כאשר הנכס משמש כערבון להחזרת ההלוואה במלואה.
• משכנתא הפוכה / משכנתא לגיל הזהב / משכנתא לגיל השלישי – משכנתא המותאמת לבני שישים ומעלה אשר יש להם נכס ברשותם וכמו בהלוואה כנגד נכס – מעוניינים ללוות סכום כסף גדול כאשר הנכס שלהם משמש כערבון. 

מסלולי המשכנתא השונים:

אחד מהנתונים החשובים ביותר בחישוב תמהיל המשכנתא שלכם הוא גובה הריבית. היועצים של 'המרכז למשכנתאות' יכולים להסביר בפירוט את המשמעות הנלווית של כל אחד מסוגי הריביות המוצעות לכם ולסייע לכם לבחור את המשכנתא המותאמת ביותר עבורכם.

בבחירת מסלול משכנתא חשוב לבדוק את נקודות היציאה האפשרויות מהמסלול, אפשרות של מחזור משכנתא בעתיד, שינוי סכום ההחזר החודשי וגובה עמלת הפירעון המוקדם.

בכדי להקטין את הסיכון של עליית סכום ההחזר החודשי וכדי לקבע כמה שניתן את גובה ההחזר החודשי מומלץ לשלב כמה מסלולי משכנתא ולא לבחור במסלול אחד. כמובן שהבנק יכול לפרט עבורכם את כל סוגי ריביות המשכנתא הקיימות אך חשוב שתכירו את המסלולים העיקריים וממה הם מושפעים. 

ריבית משכנתא קבועה צמודה למדד

במסלול זה גובה הריבית לא משתנה ונשארת בדיוק אותה ריבית שהייתה ביום בו לקחתם את המשכנתא. החזר המשכנתא החודשי הינו צמוד למדד המחירים לצרכן ולכן הוא יגדל או יקטן בכפוף לשינויים במדד ולא ניתן לדעת מראש מה יהיה גובה ההחזר במהלך כל התקופה.

היתרון במסלול זה הוא הוודאות, והחיסרון הוא בכך שאין נקודות יציאה במהלך תקופת המשכנתא ובנוסף עמלת הפירעון המוקדם גבוהה יחסית. את המסלול הזה מומלץ לקחת כאשר בעת לקיחת המשכנתא הריבית במשק הינה נמוכה.

ריבית משכנתא קבועה לא צמודה למדד 

מסלול זה הוא המסלול הוודאי והצפוי ביותר מכל מסלולי המשכנתא הקיימים. שינויים במדד מחירים לצרכן לא משפיעים על הריבית או על גובה החזרי המשכנתא.

מכיוון שגובה הריבית נשאר זהה ליום בו לקחתם את המשכנתא אזי שגובה ההחזר החודשי הינו קבוע ולא יעלה עם השנים אך יש לקחת בחשבון שמלכתחילה מדובר בריבית משכנתא יקרה יחסית לשאר הריביות. החסרונות במסלול זה הם עמלת פירעון גבוהה למדי המקשה על ביצוע מחזור משכנתא בהמשך.

ריבית משכנתא משתנה צמודה למדד

במסלול זה הריבית צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן גובה ההחזר החודשי מושפע משינויים שיחולו בו. קיימות נקודות שינוי שונות של הריבית במהלך תקופת המשכנתא, לרוב כל שנה או כל חמש שנים וכאשר מגיעים לנקודת השינוי הריבית תשתנה (תרד או תעלה) וגובה ההחזר החודשי ישתנה בהתאם.

מדובר ביתרון משמעותי שכן אם בנקודת השינוי הריבית גדלה – אתם יכולים לשנות מסלול ולבחור במסלול אחר בו הריבית נמוכה יותר. החיסרון הוא שבכל נקודת שינוי ההחזר החודשי עשוי לגדול. במידה ואתם יודעים מראש שאתם מעוניינים לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, כדאי לבצע זאת באחת מנקודות השינוי ובכך להימנע משתלום עמלת פירעון.

ריבית משכנתא משתנה שאינה צמודה למדד

במסלול זה קיימות מספר נקודות שינוי במסלול וכאשר מגיעה נקודת השינוי הריבית תעלה או תרד בהתאם.

היתרון העיקרי במסלול זה הוא הגמישות לעומת המסלולים האחרים שכן אם בנקודת השינוי הריבית נמוכה ניתן לנצל זאת ולבצע פירעון מוקדם ולהקטין את סכום המשכנתא. החיסרון הוא חוסר הוודאות לגבי גובה הריבית בכל נקודת שינוי.

ריבית משכנתא על בסיס ריבית פריים

ריבית פריים אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ומשתנה בהתאם לשינויים החלים בריבית בנק ישראל. למרות שגובה ריבית הפריים אינו ידוע מראש ולכן הוא מהווה סוג של סיכום בלקיחת המשכנתא, המסלול כלל לא מושפע ממדד המחירים לצרכן ולכן רק הריבית תשתנה ובקרן לא תושפע כלל מה שמבטיח שלא תגדל עם הזמן אלא להיפך – רק תקטן בכל החזר.

גם אם הבנתם אילו סוגי משכנתא קיימים בשוק ואתם יודעים בדיוק איזו משכנתא אתם צריכים, כפי שאתם רואים – גם את המסלול צריך לבחור בהתאם. בבחירת מסלול משכנתא ובבניית תמהיל משכנתא לא לוקחים סיכונים מיותרים, לא מהמרים ו"מקווים לטוב".

היועצים של 'המרכז למשכנתאות' יודעים לנתח את מצב השוק הנוכחי, לבדוק תחזיות עתידיות ולשכלל את הנתונים ביחד עם הנתונים האישיים שלכם ובכך לבנות לכם תמהיל משכנתא מדויק עבורכם ולסייע לכם בבחירת מסלול המשכנתא המשתלם ביותר.

כפי שכבר הבנתם, יכולים לחול שינויים רבים עם השנים – בין אם מדובר בשינויים אישיים ובין אם מדובר בשינויים במשק כגון שינויים בגובה הריבית ואינפלציה, ולכן חשוב להישאר עם אצבע על הדופק ולעקוב אחר השינויים האלה. גם במקרים אלה היועצים שלנו יודעים לומר לכם מתי כדאי לבצע פירעון מוקדם של המשכנתא, להחליף מסלול או לבצע מחזור משכנתא. אל תהמרו על המשכנתא- דברו איתנו עוד היום!