האם אפשר לקבל משכנתא ללא הון עצמי?

נדמה שהעלייה במחירי הדירות בישראל לא פוסקת לרגע והרבה זוגות צעירים כבר כמעט מוותרים על הגשמת החלום של רכישת דירה. במרכז למשכנתאות אנחנו עוזרים במציאת פתרונות פיננסיים להשגת הון עצמי וקבלת משכנתא גם אם לא באתם עם כסף רב מלכתחילה. שוק הדירות ושוק המשכנתאות אינם שווקים יציבים ויש לא מעט מגבלות מטעם בנק ישראל על לקיחת משכנתא אבל התשובה לשאלה בכותרת היא- כן! בעזרת המומחים של המרכז למשכנתאות.

במציאות של היום כמעט כל מי שמעוניין לרכוש נכס, בין אם מדובר בנכס לצרכי מגורים או  בנכס המיועד להשקעה צריך להגיש בקשה לקבלת משכנתא. אך רכישת הדירה לא מתחילה בגובה המשכנתא שתקבלו מכיוון שבשביל לקבל משכנתא בתנאים טובים צריך לבוא עם כסף זמין באופן מיידי שמהווה אחוז מסוים מערך הנכס אותו מעוניינים לרכוש. בואו נדבר תכלס- בשביל לרכוש נכס צריך כסף, ואם נדבר במושגים של משכנתא- צריך הון עצמי. האם זה אומר שמי שאין לו הון עצמי לא יכול לקחת משכנתא? ואיך בכל זאת רוכשים נכס ללא הון עצמי? טוב ששאלתם, נשמח להסביר.

הבסיס של הבסיס של המשכנתא:

החלטתם שאתם רוצים לרכוש דירה? בשעה טובה! על המחיר של הדירה שאתם רוצים לרכוש יתבססו כל החישובים הרלוונטיים לצורך קבלת המשכנתא, אך יש נתון נוסף בסיסי שאותו יש לקחת בחשבון טרם לקיחת המשכנתא והוא ההון העצמי שיש לכם, כלומר- סכום הכסף שאתם מביאים אתכם לצורך רכישת הדירה. הבנק אליו תפנו לצורך קבלת משכנתא יאשר (או לא יאשר) את גובה המשכנתא על בסיס ההון העצמי שתביאו ובנוסף- הוא גם יקבע את גובה הריביות שתשלמו, והכל על בסיס ההון העצמי שלכם.

לכסף שאתם מביאים מהבית יש חשיבות גדולה מאוד שכן ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר כך תזדקקו למשכנתא נמוכה יותר לפרק זמן קצר יותר והריביות תהיינה נמוכות בהתאם. לפני מספר שנים בנק ישראל שאחראי על פעילות כלל הבנקים בארץ קבע מדרגות אשר לפיהן הוא קובע את רמת הסיכון של המשכנתא הניתנת עבור הבנק המלווה, כך שככל שההון העצמי שתבואו אותו יהיה קטן יותר גובה המשכנתא יהיה גדול יותר, רמת הסיכון גבוהה יותר והריביות שתידרשו לשלם תהיינה גם הן גבוהות יותר. 

אם ניקח כדוגמא זוג שמעוניין לרכוש דירה בשווי 1,000,000 ₪ , יהיה על הזוג להביא הון עצמי של כ-25% משווי הבית שהם 250,000 ₪ ,כאשר את ה75% שעומדים על סך של 750,000 ₪ הבנק ילווה להם כמשכנתא במסלולים שונים. אם הזוג יצליח להביא הון עצמי גבוה יותר, הבנק יצטרך להשלים סכום נמוך יותר והתנאים של המשכנתא יהיו טובים יותר.

מה האפשרויות להשיג הון עצמי לצורך רכישת דירה?

אם לאותו זוג (מהדוגמא הנ"ל) אין הון עצמי כלל זה לא אומר שעליהם לוותר לגמרי על החלום של רכישת הדירה אלא לבדוק מהן האפשרויות שעומדות בפניהם לצורך השגת אותו הון עצמי. יועצי המשכנתאות במרכז למשכנתאות מכירים את מגוון הפתרונות וידעו להתאים עבור אותו זוג, או כל זוג אחר את הפתרון הפיננסי המתאים ביותר עבורם. חשוב לזכור שההון העצמי הוא הבסיס של הבסיס של המשכנתא וגם אם תשיגו 25% מערך הדירה עדיין יש צורך בחישוב יכולת ההחזר החודשי שלכם ובדיקת ההיתכנות הפיננסית לפני קבלת משכנתא באחד הבנקים.

ארבע דרכים אפשרויות להשגת הון עצמי לצורך רכישת דירה:

1. התחילו לחסוך את הכסף – נכון, זו דרך ארוכה יחסית אבל הדרך המוכרת והטובה ביותר לא רק לרכישת דירה אלא לכל דבר שתרצו ותצטרכו בעתיד. בדקו איזה סכום אתם יכולים לשים בצד בכל חודש ופתחו חיסכון אשר בו תוכלו לחסוך את ההון העצמי שלכם לקראת הדירה המיוחלת. ככל שתתחילו לחסוך מוקדם יותר כך יצטבר בחיסכון סכום גדול יותר.
2. פנו להורים לקבלת עזרה – גם ההורים שלכם היו פעם זוג צעיר שהיה צריך לגייס כסף למשכנתא וגם הם, סביר להניח, היו צריכים סיוע. עליית המחירים ויוקר המחייה בשנים האחרונות מביאים יותר ויותר זוגות צעירים להעזר בהורים שלהם בגיוס הון התחלתי לצורך רכישת דירה. אם ההורים שלכם (ולצורך העניין האחים שלכם או כל קרוב משפחה אחר) יכולים לסייע לכם בגיוס ההון העצמי- מה טוב!
3. בדקו אפשרות של לקיחת משכנתא על הנכס של ההורים – דרך נוספת שההורים שלכם יכולים לעזור לכם, במידה ואין להם סכום כסף זמין לתת לכם, היא למשכן את הדירה שלהם. אם להורים שלכם יש נכס בבעלותם קיימת האפשרות למשכן את הנכס ולקבל את השווי כהלוואה שתשמש עבורכם כהון עצמי. חשוב מאוד לבדוק את התנאים בכדי שלא תמצאו את עצמכם מחזירים שתי הלוואות בסכומים חודשיים שלא תוכלו לעמוד בהם לאורך זמן.
4. בררו על האפשרות של הלוואה דרך קרן ההשתלמות שלכם – אם יש לכם קרן השתלמות ואתם לא מעוניינים לפרוע אותה, קיימת האפשרות לקחת דרכה הלוואה של עד 50% מגובה הסכום שצברתם בקרן השתלמות לא נזילה ועד 80% מגובה הסכום שצברתם בקרן השתלמות נזילה. הלוואה דרך קרן ההשתלמות היא זולה יחסית וקיימת האפשרות לקחת אותה כהלוואת גישור בהחזר מינימלי שלא יפריע להחזרי המשכנתא החודשיים.

אלה ארבעת הדרכים הנפוצות להשגת הון עצמי בטווחי זמן שונים והסכומים שתשיגו ישתנו גם הם בהתאם. בנוסף לארבעת הדרכים האלה קיימות שתי אפשרויות נוספות להשגת הון עצמי אשר לא מתאימות לכל אחד.

הדרך הראשונה היא משכון נכס קיים – במידה לכם כבר נכס בבעלותכם תוכלו לקחת עליו משכנתא בריבית נמוכה יחסית ופריסת תשלומים לטווח ארוך, אך חשוב לוודא שתוכלו להחזיר את תשלומי המשכנתא מסכום השכירות של הדירה שאתם משכירים.

הדרך השנייה והפחות מומלצת היא לקיחת הלוואה חוץ בנקאית מחברת אשראי או הלוואה רגילה מהבנק. הדרך הזו אמנם אפשרית אך לא מומלצת משתי סיבות, הראשונה היא שההלוואות האלה ניתנות לרוב לטווח זמן קצר ובריביות גבוהות יחסית כך שאתם עלולים להכניס את עצמכם לבור כלכלי שיהיה לכם מאוד קשה לצאת ממנו, ושנית אם הבנק למשכנתאות יגלה שלקחתם הלוואה לצורך לקיחת משכנתא סביר להניח שהוא לא יאשר לכם את המשכנתא.

לא משנה איזו מהאפשרויות רלוונטית עבורכם או שאתם חושבים שהיא מתאימה- חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך מטעם המרכז למשכנתאות על מנת שיבצע את החישובים הנדרשים ויתאים לכם את הפתרון הפיננסי שיביא לכם גם הון עצמי לרכישת הדירה וגם יאפשר לכם להמשיך להתנהל בצורה פיננסית נכונה בעתיד.

המסקנה המתבקשת היא שאם אין לכם הון עצמי אל תמהרו להתחיל את התהליך של רכישת דירה והגשת בקשה למשכנתא אלא קודם כל התייעצו עם מומחים בנושא. היועצים של המרכז למשכנתאות מכירים את עולם הפיננסים ואת עולם המשכנתאות ויודעים כיצד לסייע לכם להשיג הון עצמי בדרך הקלה, המהירה והמשתלמת ביותר ובמקרה הצורך גם להשיג עבורכם משכנתא במימון של כמעט מלא. פנו עוד היום אלינו לצורך אפיון הצרכים שלכם, בניית פרופיל פיננסי וצמצום משמעותי של הריביות לאורך השנים.