השפעת ההכנסות העצמאיות על קבלת משכנתא

מעוניינים להגיש בקשה לקבלת משכנתא לצורך רכישת דירה? חשוב שתכירו את המושגים הבאים- הון עצמי, יכולת החזר, דירוג אשראי והכנסות פנויות שכן לפיהן תקבע המשכנתא שתאושר לכם ותנאיה. מכיוון שסכום המשכנתא הוא סכום גבוה למדי, הבנק רוצה לוודא שני דברים עיקריים- הראשון הוא מה גובה ההון העצמי שתוכלו לתת לצורך רכישת הדירה והשני- מהי יכולת ההחזר החודשית שלכם. בעוד גובה ההון העצמי הוא סכום ראשוני נתון , רבים טועים בחישוב גובה ההכנסה הפנויה שלהם ולכן חשוב מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות ולהשיג קודם כל אישור עקרוני למשכנתא ועם הנתונים האלה להתקדם.

בואו נעשה סדר במושגים:

הון עצמי- הסכום הראשוני אותו אתם מביאים לצורך רכישת הדירה. לסכום זה יש משקל רב באישור המשכנתא המבוקשת שכן לפיו ולפי עלות הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש תקבע גובה המשכנתא שתאושר לכם.

דירוג אשראי-מציין את התנהלות האשראי שלכם בשלושת השנים האחרונות עם התמקדות בעמידה בהחזרי הלוואות ותשלומים שוטפים. ככל שהדירוג גבוה יותר כך אתם נחשבים בעלי סיכון נמוך יותר מה שיאפשר לבנק לאשר לכם משכנתא בתנאים טובים. ככל שהדירוג שלכם נמוך יותר אתם נחשבים בעלי סיכון גבוה יותר מה שיגרום לבנק לשקול את אישור המשכנתא ובמידה ויאשר הריביות תהיינה גבוהות יחסית.

יכולת החזר חודשית- המשכנתא היא הלוואה שיש לשלמה מדי חודש בחודשו ולכן לפני מתן אישור לאותה הלוואה הבנק רוצה להיות בטוח שבמהלך החודש יש לכם מספיק כסף בכדי לעמוד בהחזר ההלוואה ולא לחרוג ממסגרת האשראי שלכם לכן הוא בודק מהי ההכנסה הפנויה שלכם לאחר כל ההוצאות וההורדות.

הכנסה פנויה למשכנתא:

הכנסה פנויה למשכנתא משמשת כבסיס לחישובי הבנק לגובה המשכנתא שיאשר לכם. הבנק מנהל סיכונים טרם אישור ההלוואה וטרם מתן אישור עקרוני למשכנתא והוא בודק את היסטוריית האשראי שלכם שמחווה על מוסר התשלומים וההתנהלות האחראית/לא אחראית שלכם ביחד עם היכולת העכשווית שלכם לעמוד בהחזר החודשי לאורך זמן.

בנק ישראל מאשר לתת הלוואה לצרכי רכישת דירה עד ל 50% מהחזר ההכנסה הפנויה אך בפועל רוב הבנקים יאשרו בין 33%-40% מההכנסה הפנויה ולא יותר. כלומר- הבנק בודק כמה כסף נשאר לכם בפועל לשלם את ההחזר החודשי לאחר קיזוז כל ההלוואות האחרות הקיימות והוצאות האשראי הקבועות שהתוקף שלהן עומד על שנה וחצי ויותר. הבנק לא מחשב את ההוצאות האישיות שלכם ואת גובהן החודשי ולכן לאחר שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא אתם תצטרכו להתנהל בצורה כלכלית נכונה בכדי לעמוד בתשלומי המשכנתא ולהמשיך לחיות באיכות חיים נוחה מבלי לחרוג ממסגרת האשראי.

הבנק מגדיר את ההכנסות שלכן כאלה שהן קבועות ויציבות לאורך זמן ומופקדות ישירות לחשבון הבנק שלכם כמו לדוגמא משכורת חודשית של עובד שכיר. מכיוון שרבים לא מכירים את שיטת הבנק לחישוב ההכנסות הפנויות קורה וטועים בחישוב לפני הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא ולכן מומלץ להיוועץ עם אחד מיועצינו שיעשה לכם סדר בהתנהלות הכלכלית ויסייע לכם להשיג אישור עקרוני למשכנתא בתנאים טובים.

במידה ואתם שכירים- עליכם להביא תלושי שכר של שלושת החודשים האחרונים על מנת להראות עקביות במשכורת. חופשת לידה- במקרה שהאישה בחופשת לידה הבנק יתחשב בהכנסות שקדמו ליציאתה לחופשה ואף עלול לבקש מכתב מהמעסיק שלה שמאשר את חזרתה לעבודה כולל פירוט תנאי ההעסקה שלה. כמו כן לבנק חשוב מאוד לראות רצף תעסוקתי של שנה לפחות במקום עבודה מסוים ואם אין לכם וותק של שנה ייתכן ותידרשו להראות תלושי שכר מהעבודה הקודמת על מנת להוכיח רצף תעסוקתי.

במידה ואתם עצמאיים- עליכם להציג שומת מס של השנתיים האחרונות ואישור רואה חשבון להכנסות של השנה הנוכחית. גם אצל עצמאיים מסתכלים לרוב שלושה חודשים אחורה ורוצים לראות רצף של סכומים מספיקים לאורך זמן.

קורה והמשכורת החודשית לא מספיקה בשביל להוות ביטחון וערבות שתעמדו בהחזרים החודשיים ולכן כדאי שתדעו אילו עוד הכנסות הבנק לוקח בחשבון בעת חישוב ההכנסה הפנויה:

1. קצבת ילדים- אמנם לא מדובר בסכום גבוה במיוחד אך במידה ומדובר במשפחה עם הרבה ילדים קטנים הסכום מצטבר ויכול להביא לגדילה משמעותית בסכום בהכנסות הפנויות.
2. קצבת נכות קבועה- במידה ואתם מקבלים קצבה קבועה ותמידית בגין נכות אותה קצבה תיחשב כהכנסה.
3. תשלומי מזונות– במידה ואתם גרושים ומקבלים תשלום מזונות יהיה עליכם להציג פסק דין והסכם גירושין המגבה את הסכום החודשי שנכנס לחשבונכם.
4. שכירות מנכס קיים- במידה ויש לכם דירה בבעלותכם אותה אתם משכירים הבנק יתחשב בשכירות של הנכס הקיים כהכנסה פנויה.

חשוב לדעת שהבנק מתייחס תמיד להכנסות נטו ולא ברוטו שאת לאחר קיזוז של כל הלוואה או התחייבות אשראי שתוקפה עומד על יותר משנה וחצי. לאחר שהבנק מקזז את ההוצאות האלה הוא קובע את סכום ההכנסה הפנויה שלכם לצרכי משכנתא ומהו גובה המשכנתא המקסימלי שתוכלו לקבל.

כפי שציינו במקודם, רוב הבנקים לא יאשרו משכנתא מעל ל 40% מגובה ההכנסה הפנויה כאשר יחס ההחזר הרצוי מבחינת הבנק עומד לרוב על כמינימום 33% ולא יותר מ40%. גובה המשכנתא שתאושר לכם על ידי הבנק נקבע על ידי מכפלת סכום ההחזר החודשי ונכון לשנת 2024 ובהתאם לגובה הריביות הנוכחי המכפלה המקסימלית למשכנתא היא כפול 195. מכיוון שהרבה אנשים טועים בחישוב הם בטוחים שיוכלו לקבל משכנתא גבוהה יותר ממה שבפועל יקבלו ולכן חשוב להתחיל את התהליך עם יועץ משכנתאות שיעשה לכם סדר בנתונים, יחשב איתכם את ההכנסה הפנויה ויסייע לכם להשיג אישור עקרוני למשכנתא עם הנתונים הרלוונטיים עבורכם.

אם עלינו לסכם עבורכם את השלבים בחישוב ההחזר החודשי וגובה המשכנתא שתוכלו לקבל הרי שהשלבים הם:

שלב ראשון- לעשות סדר כלכלי בהוצאות ובהכנסות שלכם ולוודא שיש לכם דירוג אשראי חיובי. במידה ודירוג האשראי שלכם שלילי אחד מיועצינו ישמח לסייע לכם בתיקון דירוג האשראי.

שלב שני– בדיקת ההכנסות הפנויות- השגת תלושי משכורת של שלושת החודשים האחרונים, רשימה של מקורות הכנסה קבועים אחרים שנכנסים ישירות לחשבון מדי חודש וחישוב סכום הנטו.

שלב שלישי- בדיקה של כלל ההלוואות הקיימות בחשבון כולל הוראות קבע שתוקפן מעל שנה וחצי בכדי לוודא שתוכלו להמשיך לשלם אותן ללא החזרים ופיגורים ותוכלו להרשות לעצמכם לשלם סכום נוסף לצורך החזר המשכנתא.

שלב רביעי- השגת אישור עקרוני למשכנתא. אל תמהרו לחתום על חוזה רכישה טרם קיבלתם אישור עקרוני מהבנק שאתם אכן זכאים למשכנתא בתנאים מתאימים. עם הנתונים הכלכליים שלכם וסכום הנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש גשו אל אחד מיועצינו שיבצע עבורכם את החישוב ויוודא שאכן תוכלו לרכוש את הנכס הרצוי.

שלב חמישי- חישוב תמהיל המשכנתא הרצוי. יועץ משכנתאות מטעם 'המרכז למשכנתאות' יישב איתכם ויבנה אתכם את תמהיל המשכנתא הרצוי- ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד לאורך זמן ביחד להכנסה הפנויה שלכם, ובמידת הצורך יסייע לכם לבנות תוכנית כלכלית להתנהלות עתידית נכונה על מנת שתעמדו בתשלומים עד תום תקופת ההלוואה.

נכון שמדובר בחישוב שנעשה טרם קבלת המשכנתא אך על סמך החישוב הזה תקבלו את האישור העקרוני למשכנתא ולכן מומלץ להיעזר באיש מקצוע שיבצע איתכם את החישוב או שיעבור על הנתונים שחישבתם ויסייע לכם לקבל אישור עקרוני למשכנתא בתנאים הטובים ביותר עבורכם.