מהו תמהיל משכנתא ולמה הוא משמש

תמהיל משכנתא הוא מושג שחשוב מאד להכיר כאשר נכנסים לעולם הזה של משכנתאות. אין זה פשוט לקחת משכנתא ומדובר בעצם בהלוואה שהבנק נותן ללקוח על סכום כסף גבוה מאד על מנת שיוכל לקנות לעצמו דירה. יש הרבה מה לדעת ומה לברר לפני שמתחילים את התהליך וחשוב מאד לדעת שהתהליך לא פשוט ולא קצר. סכום הכסף שיחזיר הלווה לבנק לאורך תקופה לא קצרה לאחר מכן מתחלק בין שני מרכיבים – הקרן והריבית. למה חשוב לדעת את זה? כי תמהילי המשכנתא האפשריים יהיו שונים זה מזה באופן החלוקה בין הקרן והריבית, פרק הזמן שהלווה יחזיר כל אחד מהמרכיבים יכול גם הוא להשפיע על התמהיל הסופי ובעצם כל מיני אפשרויות שיוצעו ללווה ומתוכן הוא יבחר את הנכונה והמתאימה לו ביותר – כל האפשרויות האלה הן תמהילים שונים.

איך קובעים את תמהיל המשכנתא?

קביעת תמהיל המשכנתא תתבצע בין השלבים המאוחרים יותר בתהליך, כאשר הלווה כבר מתקדם וביחד עם יועץ המשכנתאות שהוא שכר את שירותיו – הם כבר יודעים בערך איזה סוג של מסלול סילוקין לפירעון המשכנתא הם עומדים לבחור. הרבה גורמים או נתונים יכולים להשפיע על התמהיל – גובה ההכנסות וההוצאות הממוצעות של הלקוח, המצב האישי, המשפחתי והבריאותי שלו, מקום המגורים והאם מדובר בדירה ראשונה שהוא רוכש. ישנם גורמים שישפיעו לטובה על תמהיל המשכנתא, כלומר יורידו את שיעור הריבית או יאפשרו למתוח את תקופת ההחזר על פני פרק זמן ארוך יותר, אך יש גם גורמים שונים שדווקא יעשו את ההיפך – יעלו את אחוז הריבית או שלא יאפשרו כלל פנייה למסלולי סילוקין מסוימים.

איך בוחנים תמהילי משכנתא שונים?

כאשר מספר הצעות לתמהיל משכנתא מונחות אל מול הלקוח ועליו לבחון אותן לעומק ביחד עם יועץ המשכנתאות הצמוד שלו – הוא צריך לבחון אותן אחת אחת ואיך כל אחת מהן תשפיע – על גובה ההכנסה העתידי שלו, באיזה גיל הוא צפוי לסיים לשלם את המשכנתא, האם הוא יוכל לעמוד בגובה ההחזר או שמא אפשר להפחית או להעלות את גובה ההחזר החודשי בתמורה להארכה או קיצור של משך זמן ההחזר בטווח הארוך. כל אפשרות היא בעצם תמהיל אחר, נוסחה אחרת של אחוזים ומספרים, חלוקה שונה בין הקרן לריבית ובסופו של דבר המטרה של הלקוח ושל יועץ המשכנתאות שצמוד אליו היא בחירה של התמהיל שיהיה הכי נכון ומתאים לכל לקוח בנפרד. אם לקוח אחר קיבל הצעה כזו או אחרת עם שיעור ריבית אטרקטיבי ומשך זמן פירעון מסוים – אין זה אומר שגם לווה אחר יכול לקבל את אותם התנאים בדיוק, שכן מסלול החזר, כלומר תמהיל המשכנתא, חייב להיות מותאם אישית עבור כל לקוח ולקוח בנפרד.

בחירה בתמהיל המשכנתא הכי נכון

יש חשיבות עצומה בבחירת התמהיל הנכון ביותר, כלומר במסלול ההחזר שיהיה הכי נוח ללקוח, ישאיר אותו ברווחה כלכלית ולא יביא לכדי קריסה פיננסית שלו ושל בני המשפחה שלו. שיעור הריבית חייב להיות נכון ומדויק, משך ההחזר גם כן וכמובן שהדירה שהוא רוכש מלכתחילה צריכה להיות עם מחיר הגיוני שהוא יוכל לעמוד בו. תמהיל נכון הוא זה שהלקוח שלם איתו, קיבל המלצות לגביו מיועץ המשכנתאות שלו הצמוד והמקצועי והוחלט שמבין כל האפשרויות וההצעות האחרות שהועלו על השולחן – זה התמהיל הנכון והמתאים ביותר לצרכים והדרישות. יש הרבה עבודה מקצועית לעשות על מנת למצוא את התמהיל וחשוב להשקיע בזה את הזמן והמחשבה הדרושים.