האם במשכנתא קטנה צריך ייעוץ משכנתא?

מרבית האנשים אשר מעוניינים לרכוש נכס בארץ צריכים לקחת משכנתא בתוספת להון העצמי שהם מביאים איתם. מכיוון שגובה ההון העצמי שונה מאדם לאדם- כך גם סכום המשכנתא שיש בה צורך. לאלה אשר יש סכום הון עצמי גבוה למדי להשקיע יש את האפשרות של לקיחת משכנתא קטנה- סכום שלא עולה על חצי מיליון ₪, לתקופה קצרה יחסית, אך אל תטעו- גם במקרים כאלה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך. בשביל זה אנחנו כאן.

יועץ משכנתאות רלוונטי גם במשכנתא קטנה:

ישנן שתי דעות רווחות בנושא של משכנתא קטנה והן- א. שאם מדובר בסכום נמוך אז אולי משתלם יותר לקחת הלוואה מאשר משכנתא. ו-ב. שבגלל שהסכום הוא סכום נמוך אזי לא צריך להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות. מכיוון שאנחנו חולקים על שתי הדעות האלה, החלטנו לפרט על כל אחת מהן ולהסביר את העמדה שלנו בנושא.

דעה רווחת: אם מגובר בסכום נמוך אז אולי משתלם יותר לקחת הלוואה מאשר משכנתא.

כאשר מדובר בסכומים נמוכים יחסית של כ-100,000 ₪ אז נכון, עדיף לקחת הלוואה, אך משכנתא קטנה עומדת לרוב סביב ה300,000-400,000 ₪ ובסכומים האלה ההמלצה שלנו היא לקחת משכנתא (שהיא גם סוג של הלוואה) ולא הלוואה רגילה.

נתחיל בכך שבסכומים המצוינים הסיכוי לקבל הלוואה רגילה כאשר אין אפשרות לשעבד נכס כהתחייבות להחזר ההלוואה הוא סיכוי נמוך, ואם כבר אושרה הלוואה בסכומים האלה הריביות תהיינה גבוהות מאוד מה שייקר את ההחזרים החודשיים. ברגע שלוקחים משכנתא, גם אם היא משכנתא קטנה, הנכס שאותו אתם רוכשים הוא הערבון של הבנק שהכסף ישולם במלואו ולכן הרבה יותר קל לבנק לאשר לכם משכנתא מאשר לאשר לכם הלוואה ולספק לכם ריביות נמוכות בהתאם. כמו כן, בעת לקיחת משכנתא אתם מחויבים לעשות ביטוח משכנתא וביטוח חיים שמהווים ביטחון עבורכם.

ואם עוד לא השתכנעתם אז נגלה לכם סיבה נוספת והיא נקראת- מסלול פיתוי. מסלול פיתוי הוא אחת מהפעולות הנפוצות שאפשר לבצע במהלך תכנון התמהיל (סיבה מעולה להתייעץ איתנו לפני שאתם לוקחים משכנתא) והמטרה של אותה פעולה היא להוזיל את עלות המשכנתא. המשמעות של מסלול פיתוי היא בעצם ללוות סכום גבוה יותר מאשר הסכום שאנחנו באמת צריכים ולחלק את תמהיל המשכנתא למסלולים שונים, כאשר את הסכום הנוסף שלווינו- זה שאין לנו באמת צורך בו- נשים במסלול יקר יחסית. מיד לאחר קבלת המשכנתא או זמן קצר לאחר קבלת המשכנתא נבצע פירעון מלא של אותו מסלול יקר מה שיתרום לרווחיות של הבנק שמצידו יוזיל את העלויות במסלולים הנותרים. כך בעצם נישאר עם משכנתא על סך הסכום המקורי שתכננו לקחת מלכתחילה, אבל בתנאים טובים יותר.

לצורך הדוגמא- אדם מעוניין לקחת משכנתא בסכום של 400,000 ₪. סכום המשכנתא שהוא יבקש מהבנק יהיה בסך 600,000 ₪ כאשר את ה200,000 ₪ שלא תכנן לקחת יסגור במסלול יקר. לאחר קבלת המשכנתא הוא יוכל לסגור את המסלול היקר ולהישאר עם משכנתא בגובה הסכום המקורי אותו תכנן לקחת אבל במסלולים זולים יותר ובתנאים טובים יותר מאשר אלה שהיה מקבל אם היה לוקח מלכתחילה משכנתא על הסכום שתכנן. כלומר, בזכות כך שלווה סכום כסף נוסף שהוא בעצם מיותר- עלתה הרווחיות הכוללת של המשכנתא והתאפשר להוריד את הריביות במסלולים האחרים אותם ימשיך לשלם כמתוכנן.

דעה רווחת – בגלל שהסכום הוא סכום נמוך אזי לא צריך להיעזר בשירותיו של יועץ משכנתאות:

אנשים רבים מבינים לא מעט בתחום הפיננסי ויודעים לבנות בעצמם את תמהיל המשכנתא שלעניות דעתם הוא התמהיל הטוב והמתאים ביותר ולכן הם בטוחים שאין להם צורך בשירותיו של יועץ משכנתאות. העניין הוא שלא משנה כמה מידע תקראו ברשת על בניית תמהיל משכנתא ולא משנה כמה תתייעצו במדיה החברתית בנוגע לבחירת גוף מלווה, רק יועץ משכנתאות שחי יום יום את השוק ואת התחום ידע לכוון ולהכווין אתכם ללקיחת המשכנתא הטובה והמתאימה ביותר. גם כאשר מדובר במשכנתא קטנה מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות שכן גם בלקיחת סכום קטן יש צורך בבניית תמהיל משכנתא מתאים וזו משימה מורכבת המצריכה ניסיון פיננסי, מיומנות ומומחיות בתחום המשכנתאות וכמובן- ידע פרקטי.

תפקידו של יועץ המשכנתאות הוא לבצע עבורכם מה שנקרא בשפה המקצועית- גידור סיכונים. כאשר אנו לוקחים משכנתא אנחנו לוקחים על עצמינו סיכון ואת הסיכון הזה צריך לחשב בהתאם. אם נבחר מסלול שבו ההחזרים החודשיים שלנו גדולים מאוד הרי שנקבל משכנתא קצרה יותר בתנאים משתלמים יותר- אבל הסיכון שלקחנו על עצמינו גדול למדי. לעומת זאת, אם נבחר מסלול שבו ההחזרים החודשיים שלנו נמוכים מאוד הרי שנקבל משכנתא לטווח ארוך יותר אבל גם יקרה יותר בהתאם ונקטין את הסיכון שאנחנו לוקחים. כאן אנחנו נכנסים לתמונה- בכך שאנחנו בונים עבורכם את התמהיל המדויק ומשיגים עבורכם את אפשרות המימון שמצד אחד חוסכת לכם בעלויות ומצד שני לא מעמידה אתכם בסיכון שלא תוכלו לעמוד בו.

נכון, ככל שהסכום שאותו אנחנו לווים נמוך יותר רמת הסיכון נמוכה יותר גם היא אבל היא עדיין קיימת. בנוסף, כל הלוואה היא הלוואה שצריך להחזיר וגם אם מדובר בהלוואה של סכום נמוך- עליכם להיות בטוחים שאתם יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים ולהחזיר את ההלוואה במלואה. גם במשכנתא קטנה יש צורך בבנייה נכונה של תמהיל המשכנתא בכדי שתוכלו לסיים את התשלומים בטווח הקצר ביותר ובצורה הנכונה ביותר ולתכנן קדימה כמו שצריך. 

החשיבות של בניית תמהיל משכנתא מותאם ומשתלם נכונה גם כאשר מתכננים ללוות משכנתא קטנה וגם כאן התהליך הוא דומה- יש צורך במיפוי כלכלי, זיהוי צרכים, לבדוק את אילוצי המימון ולאחר מכן לבנות את התמהיל בהתאם. תפקידו של יועץ המשכנתאות הוא לבצע ניתוח כלכלי מעמיק של כל ההתחייבויות שלכם, ההשקעות, לבדוק את אחוז המימון המתאים ולבנות עבורנו את התמהיל הנכון בכדי שנוכל לשלם פחות ולחסוך, גם אם מדובר בסכום נמוך יחסית.

אם נחזור רגע אחורה לדעה הרווחת הראשונה בה הסברנו ופירטנו על האפשרות של 'מסלול פיתוי', אז גם חשוב להדגיש כמה התפקיד של יועץ המשכנתאות חשוב ואף הכרחי. כאשר לווה מודע לאפשרות של מסלול פיתוי הוא עלול לדלג על השלב של הניתוח הכלכלי המעמיק ובדיקת ההתחייבויות וההשקעות ולקוץ ישר לשלב של המסלול עצמו ולבצע אותו בצורה שגויה שתפגע בתנאי המשכנתא שלו. 

לסיכום, גם אם התמזל מזלכם ויש בידכם הון עצמי גבוה והמשכנתא שאתם זקוקים לה עומדת על פחות מחצי מיליון שקלים, חשוב לא למהר ולקחת הלוואה מהירה אלא לשקול משכנתא קטנה- ולעשות זאת בצורה נכונה. אמנם יחסית למשכנתא ממוצעת בשוק מדובר בסכום נמוך אבל עדיין מדובר בהלוואה ולכן חשוב לבדוק את המצב הפיננסי שלכם, להגדיר מטרות כלכליות ולוודא שאפשר לעמוד בהן, לזהות את אילוצי המימון הקיימים לאורך תקופת המשכנתא ולבנות תמהיל משכנתא בהתאם.

אולי יעניין אתכם לקרוא על – משכנתא לכל מטרה