ריבית קבועה – לקחת או לא לקחת משכנתא בריבית קבועה?

הבנת מסלולי הריבית הקבועה במשכנתא היא חיונית לקבלת החלטות פיננסיות מושכלות. 

הבנקים מציעים מגוון רחב של מסלולי הלוואות, בייחוד הבנקים למשכנתאות. אבל כל המסלולים בגדול מתנקזים לשני סוגים – מסלולים צמודים (נושאים ריבית ריאלית) ולא צמודים (נושאים ריבית נומינלית שקלית). במאמר זה, תלמדו אחת ולתמיד את ההבדלים בין ריבית קבועה צמודה למדד ו-ריבית קבועה לא צמודה למדד, נבחן את היתרונות והחסרונות של כל מסלול, ונענה על שאלות נפוצות בנושא.​

כל מה שצריך לדעת על ריבית משתנה

להסבר על ריבית משכנתא ולכל המסלולים

מה זה המדד ואיך הוא משפיע על המשכנתא שלך?

מדד המחירים לצרכן הוא מדד שמתעדכן מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובודק את השינויים במחירי מוצרים ושירותים חיוניים בישראל, כגון דיור, מזון, תחבורה, חשמל ובריאות. המדד נקבע לפי השוואת מחירים של אלפי מוצרים והשפעת גורמים שונים. הוא משפיע לא רק על משכנתאות אלא גם על שכר דירה, קצבאות, פנסיות, חוזים עסקיים, שכר במגזר הציבורי ואגרות חוב. כאשר המדד עולה, יוקר המחיה גדל והשפעתו ניכרת בכל תחומי החיים, כולל החזרי משכנתא ושכר דירה, בעוד שירידה במדד נדירה ומשפיעה על ירידת מחירים כללית במשק.

המשכנתא יכולה להיות צמודה או לא למדד. המדד מתפרסם אחת לחודש כל 15 לחודש ומתייחס לחודש שעבר.  כך למשל המדד של 15 באפריל הוא מדד מרץ וכך הלאה.

מהי ריבית קבועה במשכנתא?

ריבית קבועה היא ריבית שאינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. המשמעות היא שהלווה משלם את אותו שיעור ריבית מהיום הראשון ועד לסיום ההלוואה, ללא קשר לשינויים בשוק. עם זאת, ישנם שני סוגים עיקריים של ריבית קבועה:​

• ריבית קבועה צמודה למדד: הריבית נשארת קבועה, אך קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, מה שעלול להשפיע על ההחזר החודשי.​ אם המדד עולה אז גם ההחזר שלכם יעלה.

דוגמא: אם לקחתם הלוואה של 1000 ₪ לשנה בריבית שנתית צמודה למדד (לאינפלציה) בריבית שנתית של 3.6% והמדד עלה במהלך השנה ב- 1.5%, תצטרכו להחזיר בסוף שנה 1051.54 שח.  (החישוב 1000×1.036×1.015)

ריבית קבועה לא צמודה למדד: גם הריבית וגם קרן ההלוואה אינן מושפעות מהמדד, מה שמבטיח החזר חודשי קבוע ויציב.​

דוגמא: אם לקחתם הלוואה של 1000 ₪ לשנה בריבית שנתית לא צמודה של 3.6% בסוף שנה תצטרכו להחזיר 1036 ₪.

ריבית קבועה צמודה למדד – יתרונות וחסרונות

הבנו כבר שבמסלול זה, הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי המשכנתא, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. ולכן ההחזרים החודשיים יכולים להשתנות בהתאם לשינויים במדד. מנקודת מבטו של הבנק המלווה, הוא יעדיף שתקחו משכנתא בריבית צמודה, שכן ההצמדה למדד מבטיחה שהכסף שהוא הלווה ישמור על ערכו הריאלי לאורך השנים. מסיבה זו, משכנתא שאינה צמודה למדד מתומחרת בדרך כלל בריבית גבוהה יותר ממשכנתא צמודה.

עד כמה הריבית תהיה גבוהה יותר? הפער מבוסס על האינפלציה הסינתטית – כלומר, הצפי של הבנק לגבי קצב עליית המחירים העתידי. מכיוון שכל בנק מחשב את הצפי האינפלציוני בצורה שונה, מומלץ מאוד להשוות הצעות לפחות ממספר בנקים או לקחת יועץ משכנתאות שיעשה עבורכם את המכרז, כדי להבטיח שתקחו משכנתא בתנאים הכי אופטימליים.

יתרונות:

• ריבית התחלתית נמוכה יותר בהשוואה למסלולים לא צמודים.​
• מתאים לתקופות של אינפלציה נמוכה.​

חסרונות:

• החזר חודשי משתנה בהתאם למדד, מה שמקשה על תכנון פיננסי.​
• במקרים של אינפלציה גבוהה, ההחזרים יכולים לעלות משמעותית.​
• אי ודאות לגבי הסכום הכולל שתחזירו, מכיוון שהריבית שתשלמו במהלך תקופת המשכנתא תושפע משינויים במדד המחירים לצרכן (הפרשי הצמדה). אם המדד ימשיך לעלות לאורך זמן, ההחזרים החודשיים יגדלו בהתאם, ועלולים לגרום לכם לשלם עשרות עד מאות אלפי שקלים נוספים מעבר לריבית המקורית.

ההבדלים המרכזיים בין ריבית קבועה צמודה לריבית קבועה לא צמודה

ריבית קבועה לא צמודה למדד – יתרונות וחסרונות

במסלול זה, הן הריבית והן הקרן אינן צמודות למדד, מה שמבטיח החזר חודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. זהו מסלול פופולרי בקרב לווים המחפשים יציבות וביטחון.

יתרונות:

• החזר חודשי קבוע ויציב, ללא תלות בשינויים במדד או בריבית במשק.​
• מתאים ללווים המעוניינים בתכנון פיננסי מדויק וללא הפתעות.​

חסרונות:

• ריבית התחלתית גבוהה יותר בהשוואה למסלולים צמודים.​
• במקרים של ירידת ריבית במשק, לא ניתן ליהנות מההפחתה ללא מחזור המשכנתא/הלוואה, שעלול להיות כרוך בעמלות פירעון מוקדם.​

מסלולי הריבית הקבועה – יתרונות וחסרונות

ריבית קבועה מעניקה יציבות וביטחון בהחזרים החודשיים, (כל עוד היא אינה צמודה למדד). במסלול של לעומת זאת, במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד, ההחזר החודשי עשוי לגדול עם הזמן בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. היתרון של מסלולי הריבית הקבועה הוא הגנה מפני עליית ריבית במשק. אם הריבית במשק תעלה, ההחזרים שלכם לא ישתנו, בשונה ממסלול ריבית משתנה שבו עלייה בריבית עלולה להגדיל משמעותית את ההחזר החודשי. מסלול זה מתאים ללווים המחפשים יציבות ומעוניינים להימנע מסיכונים פיננסיים.

עם זאת, לריבית קבועה יש גם חסרונות משמעותיים. הריבית ההתחלתית גבוהה יותר בהשוואה לריבית משתנה, מכיוון שהבנק לוקח בחשבון את הסיכון שהריבית במשק תעלה בעתיד. בנוסף, במסלול זה עשויה להיות עמלת פירעון מוקדם במקרה שתרצו לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה בזמן שהריבית הממוצעת במשק נמוכה יותר מהריבית שלכם. ככל שהפער בין הריבית שלקחתם לריבית הנוכחית גדול יותר, כך הקנס יהיה משמעותי יותר. כמו כן, ככל שהמשכנתא ארוכה יותר, הריבית תהיה גבוהה יותר. לדוגמה, משכנתא ל-15 שנה תוצע לרוב בריבית נמוכה יותר ממשכנתא ל-30 שנה.

בחירת מסלול המשכנתא הנכון תלויה במצב הכלכלי שלכם, ברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ובתחזיות לגבי הריבית במשק.