כל מה שצריך לדעת על משכנתא במחיר למשתכן

תוכנית מחיר למשתכן היא המרכזית שנעשתה בתחום הדיור בישראל בשנים האחרונות, שעה שהיא האפשרות היחידה או המשתלמת ביותר של ישראלים רבים להגשים את חלום הדירה. מה שחשוב לזכור הוא שלרכישת דירה במסגרת התוכנית יש כללים משלה, כולל בכל הנוגע לסוגיית המשכנתא.

המאפיינים של משכנתאות במחיר למשתכן

משכנתא במחיר למשתכן היא משכנתא לכל דבר ועניין, אלא שיש כאן כמה נקודות ייחודיות שחשוב לשים אליהן לב בתנאי ההלוואה ובתהליך הנעשה מול הבנקים.

גובה המימון

הסוגיה הראשונה היא היקף המימון. מכיוון שהתוכנית מיועדת לחסרי דירה, המימון המקסימלי של ההלוואה הוא 75% מגובה העסקה.

מה שרבים לא יודעים הוא שהחישוב נעשה לא על פי בסיס העסקה שבוצעה, אלא בהתאם למחיר הדירה בשוק החופשי, כפי שמעריך השמאי הממשלתי. לכן למעשה ההון העצמי הדרוש לעסקה נמוך יותר, מה שמסביר מדוע אפשרות הרכישה הופכת לנגישה יותר עבור רבים.

זוהי נקודת פתיחה מצוינת מבחינת מחוסרי דיור בישראל, אבל כזו שמחייבת תשומת לב ניכרת לסוגיית המשכנתא. מומלץ מאוד לפנות לקבלת ליווי בלקיחת משכתנא כבר מנקודת ההתחלה, במטרה למצוא את התמהיל המתאים ביותר למאפייני הדירה ולרוכשים, הן בנקודת הזמן הנוכחית והן בעתיד.

חלוקת התשלומים

משכנתא במחיר למשתכן מציעה כמה כללים ייחודיים גם בנוגע ללוח התשלומים. בצד השלילי, בניגוד לעסקאות בשוק החופשי אין כאן כמעט גמישות בקביעת לוחות ומועדי התשלומים, כאשר לרוב נדרש תשלום של כ-10% משווי הדירה כבר לאחר החתימה.

בדרך כלל הדרישה של הבנק תהיה לבצע את תשלומי ההון העצמי טרם לקיחת המשכנתא, אם כי בחלק מהמקרים יש מרחב מסוים לתמרון. תרחיש סביר הוא זה בו משלמים משכנתא כבר בזמן הבנייה של הדירה, מה שעשוי להביא לצורך לשלם במקביל על המשכנתא והשכירות. יש שינויים במסלול ההלוואה שאפשר לעשות כדי להקל על העמידה בתשלומים, בהקשר הנוכחי.

עד כמה ניתן לנהל משא ומתן?

למרות שלכל בנק או אפילו עסקה יש חוקים משלהם, הדעה המקובלת כיום היא שעשוי להיות קשה לנהל משא ומתן מול הבנקים במקרה של משכנתא במחיר במשתכן. יש הטוענים מראש שנקודת הפתיחה שלהם פחות טובה מבחינת הריביות, גובה המימון המקסימלי ועוד.

בחלק גדול מהמקרים מומלץ לברר על תעודת זכאות למשכנתא, ולו מכיוון שאוכלוסיית היעד העיקרית של הזכאות עשויה להיות זו שמחיר למשתכן פונה אליה. מומלץ לבחון בכל תמהיל עד כמה הזכאות משתלמת, תוך לקיחה בחשבון של היתרונות הטבעיים שלה. יש בנקים שמציעים מסלול דומה או אפילו משופר לזה של זכאי המשכנתא.

כל הכתוב במאמר מאפשר להגיע למסקנה חד משמעית, והיא שלקיחת משכנתא במחיר למשתכן עשויה להיות מורכבת יותר מאשר סוגים אחרים של עסקאות. לכן מומלץ שלא לוותר על קבלת ליווי בלקיחת משכנתא, רצוי באמצעות יועץ משכנתאות אובייקטיבי החולש על כל התהליך.