מחזור משכנתא מהו?
אם פעם היה פשוט או אפשרי יותר לרכוש דירה מהון עצמי בלבד, הרי שהיום המצב נדיר בהרבה.
היום, לאור יוקר המחיה ההולך ומאמיר, כדי לרכוש דירה, רבים האנשים שלוקחים משכנתא, שמשמעותה הלוואה ארוכת טווח מהבנק או מקרנות חוץ בנקאיותמחברת הביטוח המשלומת בתשלום חודשי המוחזרת על בסיס חודשי, בתוספת ריבית.
לקחתם משכנתא לפריסה של שנים? ישנם כמה דרכים להוזיל את החזר ההלוואה או יותר נכון את ההחזרים החודשים של ההלוואה.
אחת הדרכים הנפוצות ביותר למעשה היא פעולת מיחזור משכנתא. תהליך למעשה במילים פשוטות לקיחת משכנתא חדשה בשאיפה לתנאים טובים יותר, על מנת לפרוע את המשכנתא הישנה.
למעשה כל מחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא חדשה, כאשר יש לכם משכנתא פעילה.
תוכן העניינים
מיחזור משכנתא: הגדרה
מיחזור משכנתאות הוא הליך בו מקימים משכנתא חדשה לגמרי או מסלול חלקי חדש לצורך פרעון מסלול יקר או משכנתא יקרה.
במהלך מסלול משכנתא מסוים, משלם המשכנתא בוחר לשנות למסלול משכנתא אחר ע"י סילוק המשכנתא הישנה ולקיחת חדשה.
ישנם שני סוגי מיחזורי משכנתא, לשניהם יתרונות וחסרונות שונים וחשוב לבצע בדיקה מעמיקה למיחזור הכדאי ביותר.
השיטה הראשונה נקראת ישנו מיחזור משכנתא פנימי, בו נעשים שינויים בחלק או בכל המשכנתא באותו המסלול והבנק בו נלקחה המשכנתא הישנה אך בתנאים טובים יותר המתאימים לתנאי השוק והמצב הפיננסי העדכני שלכם; וישנו מיחזור משכנתא חיצוני, במסגרתו נלקחת משכנתא חדשה בבנק אחר לחלוטין המסלקת את כל המשכנתא הקיימת.
במסגרת מיחזור משכנתא חיצוני, יש להחזיר את המשכנתא הקודמת באמצעות העמדת משכנתא חדשה, וכן לקחת משכנתא חדשה;
וכדאי לבצע בדיקה מעמיקה לבדוק שמיחזור משכנתא חדשה אכן משתלם – גם בהתחשב בעלויות הכרוכות בכך ובתהליך הביצוע.
באלו מקרים יש צורך במחזור משכנתא
על מנת לשפר את ההחזרים החודשיים לבנק כמו כן ליצור שיפור תנאי לקיחת הלוואה, אנו נגשים לתהליך מיחזור משכנתאות מהסיבות הבאות:
- משפרי דיור – בבעלותכם נכס קיים, ברצונכם לרכוש נכס יקר יותר או שונה מהקיים. שימו לב לא תמיד מדובר בלקיחת סכום נוסף של כסף מהבנק.
- גיוס הון – במקרים של השקעה בנכס נוסף, דירה או עסק ועוד' יש צורך בגיוס הון נוסף לסכום ההלוואה הקיימת.
- הורדת החזר חודשי – בבואכם לקחת הלוואה שנייה, תרצו ליצור החזר חודשי שמתאים לכם יותר.
- שיפור תנאים קיימים – כאן ראוי לציין שבתהליך לקיחת המשכנתא, חישוב תנאי ההחזר שלקיחת המשכנתא מחושב לפי תנאים שחלק מהם משתנים ניתן לקרוא במדריך שכתבתי בעניין הזה, לקריאה>> במדריך מחשבון חישוב המשכנתא << לחצו.
מחזור משכנתא פנימי חלקי או חיצוני מלא? חלקי
ניתן לבצע מיחזור פנימי חלקי בו ממחזרים רק חלק ממסלולי המשכנתא, מצב זה אופטימאלי שישנם מסלולים נוספים במשכנתא בריביות טובות ורוצים להימנע מפרוצדורות ארוכות יותר הדורשות התעסקות ולעיתים גם הוצאות נוספות.
מיחזור משכנתא מלא, בו מבצעים סקר שוק ומשא ומתן בין אישורים שונים בין הבנקים או הקרנות החוץ בנקאיות השונות, כלל מסלולי המשכנתא משתנים, ומקימים משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר לצורך פרעון המשכנתא הקודמת, וניתן לבצע מיחזור חלקי, בוא רק חלק מהמשכנתא משתנה- הריבית קטנה או אורך הפריסה מצטמצם, למשל.
מחזור משכנתא – חיסכון
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח המסתמכת על שעבוד נכסי נדל"ן כבטוחה להלוואה.
מאחר שהלוואות מסוג זה הינן לטווח הארוך חשוב לבדוק מדי כמה שנים אפשר יעול למשכנתא, שכן מצב הריביות בשוק משתנה מתקופה לתקופה וכדאיות סוגי הריביות הנתונים למצב השוק.
חשוב לבדוק אופציה וכדאיות למיחזור גם במצב בו ישנו שינוי במצב הפיננסי האישי שלכם בתזרים הכספי – למשל, כתוצאה של גידול או ירידה בהכנסות או בהוצאות – כדאי לבחון מיחזור משכנתא.
הואיל ומשכנתא היא הלוואה גדולה לטווח הארוך, בהינתן שיפור בתנאי משכנתא מעודכנים, מיחזור משכנתא משתלם יכול להביא לחיסכון כלכלי משמעותי המתבטא לעיתים בחיסכון תשלומי ריבית של עשרות או מאות אלפי שקלים וכן חיסכון בתשלום החודשי.
לכן, כדאי לבצע בדיקה לחיסכון ומיחזור המשכנתא ללא עלות במרכז למשכנאותהיות ערים לתנודות בשוק, בתזרים הכספי הביתי ובבנק ישראל.
מיחזור משכנתא – חישוב
כאשר יש שינויים במשק, בריביות, בהכנסות או בהוצאות, וכתוצאה מכך שוקלים מיחזור משכנתא, מומלץ לבצע בדיקת כדאיות בהתחשבות במצב המשק והפרופיל הפיננסי המעודכן שלכם.
לפני כן חישוב של כדאיותה. החישוב בוחן את מסלולי ההלוואה השונים, בניית התמהיל, הריביות, גובה ההחזר החודשי, היתרה שנותרה, עמלות היוון והפרשי מדד ככל וקיימים ופרמטרים נוספים במשכנתא הקיימת ובהתאם לריביות ולסגנון התמהיל הניתן לבנות ולהשיג בתקופה הנוכחיתזו המוצעת, ובוחנת את כדאיות המיחזור והחיסכון החודשי והארוך טווחכדאיותן.
החישוב יכול להיעשות באמצעות מחשבון חישוב משכנתא, שמוצע, בין היתר, באתרים שונים באינטרנט.
עם זאת, יש לקחת בחשבון שמחשבון משכנתא אינטרנטי שהמחשבון מציע הערכה גסה והוא לא תמיד מעודכן ומעורה במצב המשק ובבחינת הפרופיל הפיננסי שלכם ולכן לא כדאי להסתמך רק על מחשבון משכנתא אינטרנטי.
השורה התחתונה בהחלטה בבחירה למחזר משכנתא.
מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי המעורה בריביות ובמצב המשק הנוכחי בהתאם לפרופיל הפיננסי האישי שלכם שיתן חוות דעת ועל פניו ניתן, בעזרת המחשבון, לבצע מיחזור לבד; אך לא מומלץ להסתפק בזה.
מיחזור משכנתאות – ריבית
באופן כללי, ישנם שלושה סוגי ריביות מרכזיים: ריבית פריים, ריבית משתנה וריבית קבועה, שאיננה חלקן יכולות להיות צמודת מדד או לא לריבית צמודת מדד.
ריבית פריים היא ריבית מקובלת בשוק הבנויה נגזרת של מהריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל בתוספת קבועה של 1.5%, לדוגמא : אם שיעור ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% – שיעור ריבית הפריים תעמוד על 1.6% ומהווה תוספת של אחוז מסוים עליה, הריבית המשתנה מורכבת ממנגנון שינוי ומנגנון מרווח הקובע בכל מועד שינוי את הריבית, מועדי השינוי הנפוצים עבור הריבית המשתנה הם כל שנה, שנתיים וחצי, שלוש או חמש שנים.
המשתנה עם השנים בהתאם לאינפלציה, לכלכלה העולמית ולשערי מטבע השקל מול הדולר. הריבית הקבועה נקבעת במעמד העמדת כספי המשכנתא ותקפה לכל אורך חיי המסלול.
לריבית הקבועה יש יתרון יציבות ובהירות מחד שאיננה צמודת מדד היא ריבית בשיעור קבוע ויציב מחד, אך עלולה להיות היקרה מכולם גבוה יותר מריבית פריים, מאידך.
חלק מהריביות יכולות להיות ריבית צמודות מדד היא כזו המוצמדת אל למדד המחירים לצרכן וחלקן לא צמודות, ולכן כדאי לבחון את מגמת המדד והיתרונות והחסרונות התלויים בהצמדה אליו, טרם בחירתה.
שינוי בריביות הוא אחד הגורמים שבשלהם כדאי לבחון מחזור משכנתא – אם, למשל, הריבית ירדה באופן משמעותי או שמא דווקא עלתה.
מיחזור והגדלת משכנתא
לפעמים נרצה להגדיל את המשכנתא הקיימת – אם בשל רצון לרכישת נכס גדול יותר, רכישת נכס נוסף, עזרה לילדים, כיסוי הלוואות קיימות או כל מטרה אחרת. ואם בשל הלוואה נוספת שברצוננו לקחת.
במקרה כזה, ניתן להגדיל את המשכנתא ע"י הגדלת המשכנתא הקיימת או הקמת משכנתא נוספת בדרגת שעבוד שניה וספת סכום ופריסת סכום ההלוואה, כך שההחזר החודשי יתאים לכם.
ניתן, לחלופין, לבצע שיחזור משכנתא, ולקחת משכנתא חדשה- גדולה יותר, בהתאם לצורך.
מחזור משכנתאות – רפורמה
בשנת 2021 החלה לפעול רפורמה בשוק המשכנתאות שבין היתר התירה לנוטלי המשכנתאות הוטלו שתי מגבלות על לוקחי המשכנתא: ראשית, ניתן היה להחיל ריבית שמתנה רק עד שני שליש מהמשכנתא; שנית, ניתן היה לבנות תמהיל המורכב מעד ⅔ ריבית פריים (=ריבית המהווה תוספת על הריבית הקיימת של בנק ישראל) בניגוד לאפשרות לקחת מסלול רק עד גובה ⅓ שליש מההלוואה מהמשכנתא.
אך ב2021 הוחלה הרפורמה, לפיה בוטלה המגבלה השניה. הרפורמה חלה אפשרית להחלה גם על משכנתאות קיימות, כך שהחפץ כיום שמאפשרת להגיד את מסלול הפריים במיחזור משכנתא חלקי פנימי או מלא יכול לבחור במשכנתא בה למעל שליש מסך המשכנתא.
מהריבית תהיה ריבית פריים.
תהליך מיחזור משכנתא – יועץ משכנתאות לתהליך של מחזור משכנתא
יועץ משכנתאות הוא הדמות המקצועית האחראית בסיוע תכנון וביצוע משא ומתן מול הבנקים או הקרנות החוץ בנקאיות לגיוס מתן המשכנתא הנכונה והחסכונית ביותר עבורכם.
הדעה הרווחת היא יש לשים לב שיועץ המשכנתאות בבנק הוא גורם אידיאלי עבורנו אך אל לנו לשכוח כי הוא עובד הבנק ולכן אמון גם על טובתו ורווחיותו, כך שכאשר הוא יבנה תמהיל מסלול משכנתא לא תמיד יחשוב בראשונה על טובת הלקוח.
הוא יחפש את המסלול הרווחי ביותר לבנק – אף אם יתכן שעבור הלקוח ניתן לייצר מסלול חסכוני ונכון מיטבי יותר ויועץ המשכנתאות בבנק לא יבצע עבורכם משא ומתן בין הבנקים השונים.
בתחום המשכנתאות החוץ בנקאיות המצב מורכב עוד יותר, חלק עיקרי מגופי האשראי הללו עובדים רק אל מול יועצי משכנתאות פרטיים וחשוב להכיר לעומק את הקרנות החוץ בנקאיות לטובת בחירת הקרן הנכונה ביותר עבורכם.
גם בין הבנקים וגם בין הקרנות החוץ בנקאיות חשוב לבצע משא ומתן לגיוס הריביות החסכוניות ביותר עבורכם. עם זאת, ישנם גם בנקים מתחרים, ולכל אחד האינטרס להביא אליו לקוחות. ניתן לעשות שימוש בעובדה זו לשם התמקחות על תנאי משכנתא טובים יותר.
לחלופין, ניתן לפנות ליועצי משכנתאות פרטיים.
איחוד הלוואות
איחוד הלוואות הוא הליך שבמסגרתו מאחדים מספר גדול של ההלוואות קיימות להלוואה אחת מאחדת מותאמת אישית להורדת ההחזר החודשי בצורה משמעותית ותכנון פיננסי אידיאליגדולה, שנפרסת על פני מספר שנים בתוספת ריבית.
איחוד הלוואות מומלץ לבעלי הלוואות מרובות שהגיעו עם הזמן להחזר חודשי גובה ובלתי נשלט שמעדיפים, הנכונים לבצע סדר כלכלי חדש למשק הבית בהתאם לפרופיל הפיננסי האישי שלהם.
איחוד הלוואות עוזר במקום לבצע סדר וארגון בתזרים החודשי שלכם ולפנות את מסגרת ההלוואות הפרטיות הקיימת בחשבון ולרדוף אחר כיסוי ולקיחה של כל הלוואה מחדש במועדים מקבילים ושונים, לחשב מסלול מבוקר, מסודר וארוך טווח.
מיחזור משכנתא ואיחוד הלוואות
מיחזור משכנתאות הוא למעשה סוג של איחוד הלוואות : גם במסגרתו מתבצע פירוק של ההלוואה הקודמת, – המשכנתא – ואיחוד מחדש לכדי הלוואה חדשה : המשכנתא החדשה ובתקווה, החסכונית והטובה ביותר עבורכם.
מיחזור משכנתא – דברים שחשוב לבדוק האם כדאי
בבואנו לבחון האם כדאי לבצע מיחזור משכנתאות, עלינו לשאול את השאלות הבאות:
- האם נוצרה עלייה או ירידה בהכנסות החודשיות?
- האם עתידה להיות נוצרה עליה או ירידה בהכנסות החודשיות?
- האם נוצר שינוי בשוק הריביות בישראל – בין אם בשל שינוי הריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל ובין אם בשל מגמה משתנה מפתיעה במדד המחירים לצרכן?, אם הריבית צמודה אליו?
- האם ישנו שינוי משמעותי באורח החיים שחשוב לקחת בחשבון? הכולל הכנסה או הוצאה משמעותית ובלתי צפויה?
אם ענית על שאלה אחת לפחות בתשובה חיובית, מענה על שאלות אלו יכול ללמד האם כנראה שיש צורך בבדיקת כדאיות לבמיחזור המשכנתא שלכם, ואם אכן יש בו כדאיות צורך – לפעול למיחזור המשכנתא ומומלץ באמצעות יועץ משכנתאות מוסמך.
לפנות לחישוב כדאיות מיחזור שכזה וכן להיעזר ביועץ.
מיחזור משכנתא – המלצות
כדי לבצע מיחזור משכנתא בצורה הטובה ביותר, כדאי לשים לב למספר נקודות חשובות שיטיבו את תנאי המשכנתא שלכם שימטבו את הבחירה:
- מומלץ להיות ערים לשינוי הריביות במשק.
ירידה בריביות, למשל, עשויה להביא להזדמנות לחסכון כלכלי על ידי מיחזור. - מומלץ לתכנן מראש תמהיל המתאים להיות ערים לסך ההכנסות וההוצאות האישיים שלכם, ובהינתן תנודה משמעותית, לבחון את האפשרות שיחזור משכנתאות.
במידה שהוחלט לבחון שיחזור משכנתאות, מומלץ לבחון, על ידי שימוש במחשבון שיחזור משכנתאות, לשקול את כדאיות העסקה.
- במידה שהוחלט לתכנן מיחזור, מומלץ להיוועץ ביועץ משכנתאות לפני ביצוע מיחזור באופן עצמאי ולהבין את אופן בניית התמהיל ותכנון עתידי למשכנתא, ולשם כך לשקול האם להיוועץ בנציגי הבנק שיבחר, או שמא להיוועץ ביועצים פרטיים, בהילקח בחשבון שנציגי הבנק אמונים על אינטרס הבנק בצורה שלא תמיד תעלה בקנה אחד עם טובתו המיטבית של הלקוח, כפי שצוין.
- במידה שהוחלט להיוועץ ביועץ בנקאי, מומלץ לבצע השוואה בין הבנקים השונים ואף לנסות ולהגיע לתנאי מיחזור מקסימליים.
מחזור משכנתא בבנקים
הבנקים השונים מוצעים שירותי מיחזור משכנתאות : כך, ישנם מיחזור משכנתא פועלים; מיחזור משכנתא מזרחי טפחות; מיחזור משכנתא לאומי; מיחזור משכנתא הבינלאומי ומיחזור משכנתא בנק דיסקונט ובקרנות חוץ בנקאיות עם רישיון משרד האוצר.
כל אחד מהבנקים והקרנות מעניקים את שירותי מיחזור המשכנתאות בתנאיו, ואפשרי ואף מומלץ, כפי שנכתב לעיל, לבחון אותם במטרה להגיע להצעת המיחזור הטובה ביותר.
מחזור משכנתאות – לסיכום
מיחזור משכנתא הוא הליך שבו מסולקת משכנתא קיימת באמצעות משכנתא ונלקחת חדשה, שהתנאים שלה טובים יותר; את המיחזור יש לבחון לאור שינויי הריבית במשק ולאור שינויים בהוצאות ובהכנסות, מומלץ מול יועץ; מיחזור יכול להיעשות גם במקום הגדלת משכנתא או כאיחוד הלוואות ; וכדאי לבחון היכן ניתן לקבלו בתנאים הטובים ביותר, כדי לאפשר, בנוסף, חיסכון כלכלי מקסימאלי ותכנון עתידי נכון ומדויק.
למידע נוסף על מחזור משכנתאות, צרו איתנו קשר ונשמח לסייע בכל!
